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“加息潮”下全球最熱樓市都在降溫?

2022-10-24 10:17 來源:解放日報 次閱讀
 
“加息潮”下全球最熱樓市都在降溫?

彭博社日前報道,在全球“加息潮”背景下,從悉尼到斯德哥爾摩再到西雅圖,不斷上升的抵押貸款利率將不少購房者擠出市場。專家預計,未來多國樓市仍有下滑趨勢,或?qū)⒂绊懜鲊胄械募酉Q策和全球經(jīng)濟。

  下跌才剛剛開始?

  據(jù)澳大利亞媒體報道,大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,澳大利亞8月房屋價值下跌1.6%,創(chuàng)下自1983年以來全澳的最大單月跌幅。

  數(shù)據(jù)顯示,自今年1月以來,悉尼的房價下跌了7.4%。此外,布里斯班、堪培拉、墨爾本等主要城市的房價均有所下滑。

  與此同時,自疫情以來,全球多國樓市也出現(xiàn)了不同程度的下滑。

  彭博社援引相關數(shù)據(jù)稱,今年3月至6月,加拿大第一大城市多倫多房價下跌近10%,隨著加拿大央行的進一步加息,居民將更難負擔房貸,預計未來房價還將繼續(xù)下跌。

  在新西蘭最大城市奧克蘭,房價跌幅比疫情以來最高點下滑約20%。作為曾經(jīng)歐洲最火熱的房地產(chǎn)市場之一,瑞典首都斯德哥爾摩的房價今年春季以來也下降了10%左右。

  此外,英國的房價也在加速下滑。彭博社數(shù)據(jù)顯示,今年以來,倫敦半數(shù)以上地區(qū)的房價持平或下跌。匯豐銀行警告,英國正處在“房價下行的風口浪尖”,并預計明年需求將下滑20%。

  在美國,一些在疫情下房價暴漲的地區(qū)也開始降溫。其中,加州圣何塞最近幾個月房價下跌了10%,西雅圖下跌超7%,洛杉磯下跌超4%。

  經(jīng)濟學家認為,從全球范圍來看,房價的下跌才剛剛開始。

  “2023年到2024年,全球房地產(chǎn)市場預計將出現(xiàn)同步下滑?!比毡痉ㄕ髮W教授、日本銀行前經(jīng)濟學家平田英明警告,今年以來全球“加息潮”將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生全面影響。

  分析指出,利率變化是影響房價走勢的重要因素。

  過去兩年,受疫情下的財政刺激、住房需求上升等多方因素驅(qū)動,全球多國的房價都水漲船高。不過,隨著全球多家央行多次加息,正在讓這股“地產(chǎn)熱”降溫。

  以澳大利亞為例,自5月加息以來,該國基準利率一路飆升至2.35%。與之形成對比的是房價的走弱和購房意愿的下降。

  澳大利亞統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,7月,澳新房貸款下降8.5%,為過去20年來的第二大降幅;自住房和投資房新增貸款同比分別下降7%和11.2%。

  另據(jù)報道,加拿大央行今年以來已連續(xù)五次加息,將基準利率上調(diào)至3.25%。新西蘭央行今年也已連續(xù)五次加息50個基點,基準利率上調(diào)至3.5%。

  業(yè)內(nèi)人士稱,加息將對樓市造成諸多傷害。

  一來,加息導致抵押貸款成本變高,迫使一些囊中羞澀的買家率先離場。在通脹高企的環(huán)境下,不少樓市的首次購房者貸款數(shù)量大幅降低,部分甚至低于疫情前水平。

  二來,利率上升引發(fā)的下跌行情讓一些潛在買家變得更謹慎,觀望情緒上升不利于推動房價。

  再者,加息背景下,房地產(chǎn)投資速度也在減緩。根據(jù)以往經(jīng)驗,投資者貸款與房價之間的關系更加密切,投資貸款下降幅度要大于自主貸款。

  影響未必全然消極

  一些業(yè)內(nèi)人士擔憂,盡管目前的下滑幅度還沒有接近2008年金融危機時的水平,但多國樓市預計會繼續(xù)下跌,并對經(jīng)濟產(chǎn)生一定影響。

  經(jīng)濟學家預計,作為全球“泡沫最大”的兩個房地產(chǎn)市場,澳大利亞和加拿大可能面臨最大陣痛。

  30歲的建筑師維喬表示,她5月在悉尼買了一套兩居室,但現(xiàn)在“很痛苦”。油價、食品價格都在飆升,房貸也在迅速上漲,但與此同時,她的房子卻在貶值,同類住房價格已經(jīng)下降了近7萬澳元(約合33萬元人民幣)。

  國際貨幣基金組織警告,如果樓市下跌從數(shù)據(jù)層面繼續(xù)傳導,將對家庭、銀行和地產(chǎn)開發(fā)商帶來負面效應,進而沖擊本就增速放緩的全球經(jīng)濟。

  有分析指出,房產(chǎn)作為家庭財富的主要來源,房價的快速轉(zhuǎn)冷可能加劇全球經(jīng)濟下行的風險。

  此外,房價的跌幅也將是各國央行加息策略的一大關鍵考量因素。

  凱投宏觀首席經(jīng)濟學家尼爾·希爾林表示,各國央行可以容忍溫和的房地產(chǎn)衰退,但如果出現(xiàn)更嚴重的衰退,可能迫使其改變政策。

  不過,也有分析認為,加息對全球樓市和經(jīng)濟來說并非“不可承受之重”。

  據(jù)悉,目前澳政府已有所行動,一些貸款機構(gòu)降低浮動利率以吸引新客戶,隨著更多借款人尋求更優(yōu)貸款利率方案,預計短期內(nèi)澳洲借貸市場將出現(xiàn)白熱化競爭。另一方面,由于加息對租金的影響有限,租金收益上漲抵消了部分還貸壓力。

  在新西蘭,加息對樓市的影響似乎也不是毀滅性的。專家指出,由于該國的家庭資產(chǎn)負債表和儲蓄表現(xiàn)強勁,勞動力市場正在復蘇,樓市并無崩盤的可能。

  還有分析稱,盡管加息對樓市的短期影響較為明顯,但未必百害無一利。在多年的漲幅下,不少房產(chǎn)持有者仍享有較大收益;而在一些原本樓市過熱的地區(qū),較低的價格反倒能吸引買家進場。此外,成交量的下滑也會在某種程度上遏制房價過快下跌。

  “對許多經(jīng)濟體來說,住房可負擔性危機都是一個大問題,但降溫的房價也可能帶來一些正面效應?!毙录悠聡⒋髮W城市規(guī)劃及住房政策專家Kwan Ok Lee說。(本報記者 楊瑛)


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