近段時間，調(diào)控再度成為樓市熱詞，國內(nèi)各線城市密集加碼政策，在廣東，一度火爆的廣州、深圳、東莞，也在采取不同方式為樓市降溫。

民生證券研報認為，此輪調(diào)控的背景是，去年疫情影響下政策邊際放松和房地產(chǎn)市場迅速恢復，因此調(diào)控措施為彌補政策漏洞、抑制投機、供給端持續(xù)發(fā)力。值得注意的是，本輪調(diào)控中，除常規(guī)調(diào)控外，金融監(jiān)管等舉措成為重點，“全方位”加碼的態(tài)勢已經(jīng)愈發(fā)明顯。

嚴查經(jīng)營貸資金流入樓市

去年12月底，央行與銀保監(jiān)會宣布建立銀行業(yè)金融機構(gòu)集中度管理制度，對房地產(chǎn)貸款和個人住房貸款占比上線分成五檔管理。這項制度的建立，就此拉開了樓市金融監(jiān)管的帷幕。

今年1月，監(jiān)管部門對廣州各家銀行新增個人住房貸款占比進行嚴格限制。在這一新要求的影響下，房貸批貸速度明顯慢了下來，令市場交易有所放緩。不過，金融監(jiān)管的重點，更在于對經(jīng)營貸資金違規(guī)流入樓市的嚴防死守。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，通過“過橋融資——全款買房——套取經(jīng)營貸——還掉過橋融資”可多次套利，房產(chǎn)增值就能把增值部分套出來，循環(huán)往復。這令“房住不炒”的頂層架構(gòu)被變現(xiàn)削弱，也對中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營形成“擠出效應”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于經(jīng)營貸適合投資購房且基本集中在改善和高端住房，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場開始。

此前，國內(nèi)多地監(jiān)管層已經(jīng)發(fā)文要求嚴查經(jīng)營貸、消費貸流入樓市，對于會不會真下狠手，外界看法不一，但最終廣東動了真格。

3月16日，廣東銀保監(jiān)局披露，轄內(nèi)（不含深圳）銀行機構(gòu)已完成個人經(jīng)營性貸款自查的銀行網(wǎng)點共4501個，排查個人經(jīng)營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額2.77億元共920戶，其中廣州地區(qū)為1.47億元共305戶。銀行機構(gòu)采取了終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等整改措施。

張大偉認為，針對一些短期內(nèi)用新房證以及新企業(yè)注冊就套取經(jīng)營貸的行為，最近的打壓非常有力，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發(fā)展。

調(diào)控措施更加全面

在采取金融監(jiān)管，嚴厲打擊經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市外，在廣東省內(nèi)，深圳、東莞等地的限購類措施同樣在加碼。

為應對一、二手房價倒掛嚴重滋生的搶房、代持炒房等行為，深圳2月發(fā)布二手房成交參考價格發(fā)布機制。貝殼研究院在一份報告中指出，成交參考價出爐后，深圳日均新增房源掛牌量和均價保持了1月的水平，在成交不活躍、市場不明朗的前提下，買賣雙方都持觀望態(tài)度，改善型購房客戶有所減少。

另外，深圳幾天前還悄然發(fā)布一份文件，對1月23日嚴查購房資格和打擊違規(guī)行為的新規(guī)進行政策解讀，指出要對弄虛作假等情況將進行聯(lián)合懲戒，違法者移送公安機關處理。

緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調(diào)控，要求新入戶居民購買首套房需同時滿足落戶滿半年和連續(xù)繳納社保滿半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結(jié)清時二套房首付不低于50%。另外，離婚兩年內(nèi)買房者將按照離婚前家庭房屋套數(shù)計算，以企業(yè)名義在東莞購房，也需要注冊滿兩年。

如果說深圳、廣州此前樓市過熱態(tài)勢較為明顯，那么東莞的限購升級則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。

易居研究院的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從去年1月到今年1月，東莞二手房成交均價從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回調(diào)，但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，東莞對于企業(yè)端的限購有助于打擊各類以企業(yè)名義炒房的現(xiàn)象，各類新規(guī)對于東莞房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定會有利好。

潛移默化影響樓市

今年全國兩會的政府工作報告中再度強調(diào)，堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期?？v觀近三個月來的調(diào)控措施會發(fā)現(xiàn)，本輪樓市政策收緊，特別是在金融監(jiān)管層面的舉措，打擊的目標正是炒房及衍生的違法違規(guī)行為，各類調(diào)控政策也在圍繞“房住不炒”落地。

除了金融監(jiān)管和限購措施外，廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點城市。目前兩地尚未公開具體實施細則，嚴躍進認為，“兩集中”讓土地密集供應，實際上形成了土地市場的“博覽會”，對各家房企來說拿地機會相對多，有助于控制低價。越秀地產(chǎn)董事長、執(zhí)行董事林昭遠在2020年業(yè)績發(fā)布會上也表示，集中供地對公司整體有利。

“土地和金融的長效機制正在建立，”李宇嘉表示，盡管中間有波折，但政策決心很大，且講求智慧，對樓市的影響潛移默化，潤物細無聲，這就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。預計今年全國房地產(chǎn)投資仍保持一定韌性，而信貸環(huán)境大概率收緊可能會導致住房需求更加理性釋放，預計銷售面積會小幅下降