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“三道紅線”政策實施一周年: 房企忙降檔 樓市在降溫

作者:劉麗琴 陳白帆 2021-08-19 16:33 來源:廣州日報 次閱讀
 
“三道紅線”政策實施一周年: 房企忙降檔 樓市在降溫

“有房企在一線城市偏遠(yuǎn)區(qū)域拿了塊地,因為能力不夠,遲遲沒有開發(fā)。沒想到幾年后該區(qū)域卻迎來發(fā)展,該房企賣地賣房,一躍而成為百強(qiáng)。這樣隨便拿地在等待中躺贏的情況以后估計都不會再有了。”而這一系列的變化,源自一年前的一個重磅管理規(guī)則。

  “三線四檔”的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策從2020年8月提出至今已探索一年,帶來了地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯的根本變化。高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)玩不下去了。100家上市房企中有40家實現(xiàn)降檔,未來,房企的分化還將加劇,以價換量將會讓房價更趨合理。

  名詞解釋:三道紅線

  “三道紅線”是指剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按照踩線情況,房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,紅檔的是踩了三道紅線的,有息負(fù)債在2019年的基數(shù)上不得增加;橙檔是踩了兩道紅線的,負(fù)債總額增幅不得超過5%;黃檔是踩了一道的,增幅不超10%;三線都未踩的是綠檔,增幅不超15%。兩觀察是指觀察連續(xù)三年年度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)的、拿地資金總額超過銷售總額40%的,要做解釋。

  降檔三招:把身瘦、收并購、引戰(zhàn)投

  業(yè)內(nèi)人士表示,在降負(fù)債的過程中,市場熱度最高的舉措TOP3即分拆物業(yè)上市、收并購及引入戰(zhàn)投。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2020年新增房企分拆物業(yè)上市企業(yè)達(dá)到16家,創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。2021年截至7月已有11家物企成功上市,目前有23家房企已遞交招股書正在排隊中,預(yù)計今年物企上市數(shù)量會再次刷新紀(jì)錄。某大型上市物業(yè)服務(wù)公司的負(fù)責(zé)人表示,在“三道紅線”等政策組合拳的限制下,地產(chǎn)行業(yè)的流動性依然較為緊張,因此也有可能從側(cè)面進(jìn)一步加速物業(yè)行業(yè)的整合趨勢。

  除了越來越多借分拆物業(yè)瘦身外,房企間的收并購動作也逐漸頻繁。據(jù)統(tǒng)計,2020年上市房企的收并購數(shù)據(jù)達(dá)到200次,涉及金額約1716億元,而2021年上半年收并購數(shù)量達(dá)到105次,涉及約金額1505億元,預(yù)計2021年房企間收并購市場規(guī)模將超2000億元。另外,戰(zhàn)投的引進(jìn)也是資本進(jìn)入房企的一種方式,目前最受歡迎的戰(zhàn)投方應(yīng)屬資金實力雄厚的“險資”,戰(zhàn)投入局房企除了真金白銀的資金補(bǔ)充外,對企業(yè)的整體估值預(yù)期也可以起到一定的抬升作用。

  “三道紅線”X新變化:

  “變綠”成主旋律

  “老套路”玩不下去了

  去年8月,為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,央行、住建部出臺了重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則,被外界概括為“三道紅線四檔兩觀察”。

  “三道紅線”在行業(yè)內(nèi)引起了極大震動。以往,起點相同的兩家房企,財務(wù)杠桿加得很高的那家,發(fā)展速度可能大大超越不敢加太高杠桿那家?,F(xiàn)在“三線四擋”讓高負(fù)債高周轉(zhuǎn)模式難以為繼。

  根據(jù)貝殼研究院測算,如按照三線四檔的有息負(fù)債規(guī)模增長要求統(tǒng)計,假如所有房企全部執(zhí)行,按照政策推出的時間節(jié)點看,僅TOP100房企中60家上市房企按年預(yù)計將少增長約9371億元的有息負(fù)債。60家大中型房企就可以少增長近萬億的負(fù)債規(guī)模,這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營,有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險,同時優(yōu)化全社會資源配置。

  上市房企四成降檔

  “去年8月三大紅線提出后,被監(jiān)管部門關(guān)注的重點房企,每月15日前都會定期提交核心經(jīng)營數(shù)據(jù)。除權(quán)益銷售額、現(xiàn)金流、負(fù)債以及三大紅線指標(biāo)外,權(quán)益拿地金額及占銷售額的比例,也要向上匯報。”一家房企的投資負(fù)責(zé)人對記者表示,去年8月以來首先改變的是多了一項工作。但“三道紅線”帶來的影響則在逐漸顯現(xiàn),是否踩線讓房企的員工甚至購房者,都能直觀地感受到房企的運營狀況和面臨風(fēng)險的幾率。

  在這樣的情況下,踩線房企降檔幾乎成為必然的選擇。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,2020年100家上市房企中40家相較2019年成功實現(xiàn)降檔,降檔率達(dá)到40%,其中10家房企下降2檔、1家房企下降3檔、零踩線的房企數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家??梢?020年房企財務(wù)表現(xiàn)中降檔、“變綠”成為房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律。

  “三道紅線”X未來趨勢:

  隨著房企積極降負(fù)債,行業(yè)格局出現(xiàn)了新的趨勢,讓房企甚至是購房者都需要適應(yīng)新的規(guī)則。

  房企分化加劇

  曾經(jīng)地產(chǎn)行業(yè)入場拿地門檻很低,而在提出“三道紅線”監(jiān)管政策時,就明確提出重點監(jiān)管“買地金額超年度銷售額40%”的開發(fā)商。

  近期正是多個城市第二批集中供地的時刻,不少城市暫?;蛲七t了土地出讓時間,業(yè)內(nèi)人士表示,預(yù)計競拍規(guī)則將進(jìn)行調(diào)整,從已發(fā)布信息的城市來看,將對參與競拍的房企資質(zhì)有更多要求。比如杭州將推出“競品質(zhì)”試點地塊,最終還將采取“現(xiàn)房銷售”形式。由專家組按房企評分高低確定入圍者,意味著以后房企拿地也要看“征信分”,而在土地市場和城市更新項目的角逐中,房企也會因資質(zhì)而加劇分化。

  不少頭部房企上半年拿地的勢頭比較兇猛,那么下半年在第二輪集中供地的階段,會受制于拿地金額,反而讓中小型房企會有機(jī)會出手。

  以價換量房價更合理

  從去年開始,相當(dāng)部分房企為了降檔變綠都拼勁十足。為了回款降負(fù)債,采取了積極的“以價換量”等方式,這也讓更多買家可以以較合理的價格買到住宅。

  根據(jù)國家統(tǒng)計局近期發(fā)布的數(shù)據(jù),2021年7月,70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落。預(yù)計下半年市場調(diào)控力度仍然從緊,市場降溫仍是主流。隨著 “金九銀十”供應(yīng)旺季到來,預(yù)計促銷力度增大的概率也會提升。

  剛需迎來橫盤窗口期

  智谷趨勢樓市首席研究員黃怡則表示, 目前,監(jiān)管效應(yīng)已經(jīng)傳遞到了土地、房價端,房企拿地更加審慎,帶來的直接后果就是土地溢價率下降。銀行房貸收緊后,利率也明顯抬高。一方面,很多城市進(jìn)入橫盤期,甚至暗跌,房子不好賣,對于剛需來說也就有了一個不錯的入市窗口期。但另一方面,買房需要考慮的問題也要更周全,資金準(zhǔn)備、是否符合購買資格、供房負(fù)擔(dān)壓力能否承受等。


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