11月2日，萬科發(fā)布簡報稱，自9月份銷售簡報披露以來，公司新增開發(fā)項目5個，需支付權益地價款77.89億元。此前一天，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至10月份，百強房企拿地總額11229億元，同比下降50.2％，降幅連續(xù)5個月維持收窄態(tài)勢。

　　“土地市場整體上處于低迷狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)明顯回暖?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，房企資金鏈整體偏緊，債務違約事件時有發(fā)生，金融機構對部分房企融資支持減弱，開發(fā)商多倚重銷售回款補充現(xiàn)金流，這些資金多用于還債或者日常經(jīng)營。如此格局下，有短期流動性困難，以及近期將面臨到期債務償還壓力的房企，首要策略就是縮減投資，甚至暫停拿地。

　　10強房企

　　新增貨值占總貨值50%

　　今年10月份，7個城市扎堆進行集中供地，多城宅地以底價成交為主，房企拿地策略進一步分化。

　　據(jù)第三方機構克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，超過九成50強房企10月份無投資，2022年至今投資暫停企業(yè)超過30家。三季度以來，拿地相對強勢的招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產等房企，10月份也放緩了投資腳步，僅有保利發(fā)展、龍湖集團等規(guī)模房企加大投資力度，如龍湖集團單月新增拿地金額近90億元，創(chuàng)年內新高。

　　另一組數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，TOP10房企新增貨值占百強房企新增總貨值的比例已經(jīng)達到50%。同時，躋身今年前十個月銷售榜TOP10房企中，有6家同樣位列新增貨值榜TOP10內，重合度較高，說明當前銷售仍正常維持的規(guī)模房企是拿地大戶。

　　此外，從新增貨值TOP10房企來看，華潤置地、保利發(fā)展、中海地產、濱江集團、招商蛇口、萬科以及綠城中國新增貨值均超過了千億元?？傮w來看，新增貨值長期集中于銷售TOP20的房企中，剩余的80家房企新增貨值僅占25%。

　　在李宇嘉看來，當前具備拿地能力的房企主要有以下幾類：一是央企國企等穩(wěn)健型房企；二是部分有央企國企參股的混改房企；三是地方國資平臺企業(yè)；四是部分優(yōu)質民營房企。

　　“當前具備拿地意愿和拿地能力的企業(yè)主要以央企國企、區(qū)域深耕企業(yè)以及部分地方性中小房企為主?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，央企國企具備融資優(yōu)勢，抓緊土地市場底部適度補充資源有助于在市場回暖后搶占先機；區(qū)域深耕企業(yè)在優(yōu)勢城市精準拿地，擴大區(qū)域市場競爭力；部分地方性中小房企緊抓拿地窗口期，儲備土地資源。

　　“這些逆市拿地房企有一定共性特征，即多是偏穩(wěn)健型房企?！崩钣罴伪硎?#xff0c;從財務表現(xiàn)來看，一是杠桿率較低，現(xiàn)金流相對充裕；二是金融機構和資本市場對其信用狀況和償債能力較為認可，有融資現(xiàn)金流進賬；三是在多家“千億房企”債務違約的市場格局中，穩(wěn)健型房企對購房者來說，保交付信用度更高，因此在銷售市場有話語權，銷售現(xiàn)金流回流規(guī)模更大速度更快。

　　地鐵公司大手筆拿地

　　成土拍市場“生力軍”

　　在今年的土拍市場上，地鐵公司開始嶄露頭角，這是一個值得關注的新現(xiàn)象。

　　9月28日，沈陽進行第二次集中供地，此次成交的10宗地塊中，8宗均由沈陽地鐵經(jīng)營有限公司所屬全資子公司獲得，成交額約為43億元，占總成交額比例接近九成。

　　另據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年1月份至10月份，廣州地鐵集團、廈門軌道交通、深圳地鐵集團、蘇州軌交集團、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團位列拿地金額前100企業(yè)，合計拿地金額約572億元。其中，廣州地鐵集團、廈門軌道交通拿地金額均超百億元，深圳地鐵集團、蘇州軌交集團、杭鐵集團均超50億元。

　　“這些城市多數(shù)屬于經(jīng)濟發(fā)達、人口密集區(qū)域，對城市內部交通需求較高，軌道交通處在快速發(fā)展期，地鐵公司開發(fā)建設的任務量較大。”劉水表示，同時，地鐵開發(fā)建設資金需求量大，普惠性公共交通使得公司依賴政府補貼，其拿地主要目標是通過地產開發(fā)利潤反哺地鐵建設運營。當然，地鐵公司具備一定的資金優(yōu)勢，且在TOD（站城一體化開發(fā)）模式開發(fā)方面擁有豐富的經(jīng)驗。

　　“具備獨立開發(fā)能力的地鐵公司可能會選擇獨立完成項目開發(fā)；而部分地鐵公司開發(fā)能力較弱，可能會選擇與房企進行合作。如萬科收購上海申通地鐵資產經(jīng)營管理有限公司項目公司上海廣欣投資50%股權，開發(fā)了上海萬科·天空之城項目?！眲⑺Q，總體而言，當前，地鐵公司的開發(fā)模式仍是重資產開發(fā)，其商業(yè)模式本質未發(fā)生顯著改變。

　　“除了常規(guī)的商業(yè)模式外，地鐵站建設對于地段的升值有直接影響?！睎|高科技高級投資顧問畢然向《證券日報》記者表示，地鐵公司對于地鐵站的建設進度有天然的優(yōu)勢，在招投標過程中對于工期的準確性要強于其他房企，有利于后期的招商引資。加上后期的運營優(yōu)勢，地鐵公司愿意在當前時點進行布局。

　　事實上，地鐵公司布局房地產業(yè)務，并非新鮮事，但成為土拍市場的?？蛥s不太尋常，其背后與當下土地價格低不無關系。

　　“以往公司也關注土拍，但通常因為地價太高而沒有下場拿地，總是怕開發(fā)周期長，期間會受樓市周期性波動影響投資回報率，但今年公司對拿地興趣比較濃?！蹦车罔F公司相關人士向《證券日報》記者透露，目前正關注一些地鐵線路規(guī)劃較多的城市，比如成都，公司希望以TOD模式參與開發(fā)，不排除會參與土拍。

　　那么，地鐵公司成為土地市場“生力軍”之一背后是何邏輯？李宇嘉表示，一方面，區(qū)域綜合開發(fā)逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，熱點城市地鐵進入大規(guī)模開發(fā)階段，地鐵修建和運營需要沉淀大量資金，房地產業(yè)務可給地鐵建設及運營輸血，成為支撐地鐵開發(fā)的主要資金來源。再者，地鐵公司的實力相對雄厚，低價拿下地鐵周邊地塊，待地鐵開通后再賣房子，溢價率會比較高。(本報記者 王麗新)