自9月底人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》至今,已滿一個(gè)月。
據(jù)《證券日報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),近期多個(gè)城市跟進(jìn)下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。截至目前,已經(jīng)有大連、石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等在內(nèi)的至少20個(gè)城市首套房貸款利率低于4%。
對于房貸利率未來的走勢,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對《證券日報(bào)》記者表示,進(jìn)入四季度,預(yù)計(jì)調(diào)整的城市將會繼續(xù)擴(kuò)圍,其他符合條件的城市也將會跟進(jìn),同時(shí)已經(jīng)進(jìn)行調(diào)整的城市后期也有進(jìn)一步下調(diào)的可能。
多地房貸利率
繼續(xù)下探
貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年10月份首套、二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。
本月監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率,10月份首套主流利率平均為4.12%,二套平均為4.91%,首套利率環(huán)比下行3個(gè)基點(diǎn),二套利率與上月持平,較去年最高點(diǎn)分別回落162個(gè)基點(diǎn)和109個(gè)基點(diǎn)。
分城市線來看,一線城市房貸利率最高,首套平均為4.6%,二套平均為5.13%,與上月持平。二線城市首套利率最低,平均為4.08%,三、四線城市首套房貸利率平均為4.11%。
從利率下調(diào)幅度看,三、四線城市房貸利率同比降幅最大,首套、二套利率同比降幅分別為169個(gè)基點(diǎn)和116個(gè)基點(diǎn)。一線城市房貸利率同比降幅最小,首套、二套利率同比降幅僅60個(gè)基點(diǎn)和52個(gè)基點(diǎn)。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),截至目前已有超20個(gè)城市首套房貸款利率降至4%以下,分城市來看,主要集中于二線及三四線城市。
相比之下,目前一線城市房貸利率自上次跟進(jìn)央行下調(diào)LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)后,基本沒有變化,與9月份利率水平保持一致。
貝殼研究院市場分析師劉麗杰對記者表示,當(dāng)前在符合階段性定向“降息”政策的城市中,部分城市房貸利率仍在4.1%的水平上,后期仍有回調(diào)空間。在二套房貸利率政策未變的情況下,本月103城中95%的城市二套利率保持在4.9%的下限水平。
劉麗杰分析認(rèn)為,階段性首套房貸“降息”結(jié)合放松限購、限貸,將明顯減輕首次購房群體的購房成本,這有助于增加市場成交。在改善性需求對市場的主導(dǎo)作用日益增強(qiáng)的背景下,政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率,這是符合多數(shù)城市住房消費(fèi)實(shí)際的必要舉措,未來不排除會進(jìn)一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。
四季度二手房市場
有望逐步修復(fù)
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示,9月底,央行、銀保監(jiān)會、財(cái)政部等持續(xù)釋放利好政策,10月份以來,已有多地落地相關(guān)舉措,降低房貸利率有利于降低購房成本,促進(jìn)置業(yè)需求入市。當(dāng)前政策效果略有顯現(xiàn),根據(jù)中指數(shù)據(jù),10月份國慶假期后的兩周,重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比持續(xù)增長,同比降幅收窄。
有專家表示,在多重政策利好下,未來二手房市場企穩(wěn)回升的可能性較大。陳霄認(rèn)為,根據(jù)最新發(fā)布的9月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)來看,二手房價(jià)格上漲城市降至8城,較8月份減少5個(gè),70城二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.39%,跌幅較8月份擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。盡管價(jià)格上漲城市數(shù)量繼續(xù)縮減,下行趨勢未獲扭轉(zhuǎn)。但從銷售端來看,9月下旬到10月份,二手房銷售數(shù)據(jù)正在逐步好轉(zhuǎn),并且要好于首套房。
在陳霄看來,隨著近期利好信號密集釋放,政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn),預(yù)計(jì)四季度二手房價(jià)格跌幅有望收窄,二手房市場企穩(wěn)回升的可能性較大。
對于房貸利率走勢,業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,四季度將是主要政策窗口期,預(yù)計(jì)接下來會有更多城市結(jié)合自身情況調(diào)整首套房商貸利率,產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng),帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。
東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為,即使短期內(nèi)5年期LPR報(bào)價(jià)保持不動,未來監(jiān)管層也可通過進(jìn)一步放寬首套房貸利率下限,乃至適時(shí)下調(diào)二套房貸利率下限等方式,引導(dǎo)四季度居民房貸利率持續(xù)下行。推動樓市在年底前后企穩(wěn)回暖是未來一段時(shí)間穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要發(fā)力點(diǎn)。(本報(bào)記者 彭 妍)
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