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房地產(chǎn):曙光已現(xiàn),關(guān)鍵在于“軟著陸”

2023-01-09 11:25 來源:中國企業(yè)家 次閱讀
 
房地產(chǎn):曙光已現(xiàn),關(guān)鍵在于“軟著陸”

告別“三高”,進入分化時代。

  文|《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

  郁亮說,曙光已現(xiàn)。

  2022年12月16日的萬科臨時股東大會上,萬科董事局主席郁亮現(xiàn)身。他談到行業(yè)變化,稱時隔20年,房地產(chǎn)再次成為支柱產(chǎn)業(yè),政策面都在逐步向好,且“政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象”,“這幾個月下來,我覺得微光在逐步變成曙光”。

  過去這半年,郁亮每次現(xiàn)身,都是一副加油鼓勁的模樣。在市場低落的黯淡時刻,隊友接連暴雷,他看著微光前行。就如半年前,他在萬科股東大會上所言,“今天行業(yè)需要信心,需要熬著往前走。這時候但凡有一絲微光,就當是光明所在,往前走?!?/p>

  曾經(jīng)焦慮高喊“活下去”,轉(zhuǎn)眼成了信心的釋放人。誕于萬科口中的黃金、白銀和黑鐵時代,都已淪為遙遠的煙塵?!氨^是一種情緒,而樂觀卻是一種思路?!庇袅琳f,萬科在過去先是“活下來”,然后再把自己的事情做好,這是萬科能夠活下去、活得好、活得久的核心。

  讓郁亮看到曙光的關(guān)鍵,是政策接連點亮的“明燈”。

  2022年,熱點一二線紛紛“松綁”,中央“金融十六條”強力紓困房企,11月“三箭齊發(fā)”。臨近年底,國務院副總理劉鶴重申房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),中央經(jīng)濟工作會議將“穩(wěn)地產(chǎn)”置于防范化解重大經(jīng)濟金融任務之中,并提出房地產(chǎn)行業(yè)要向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

  12月13日,安信證券首席經(jīng)濟學家高善文在安信2023年度投資策略會上說,“我們傾向于認為,2022年的房地產(chǎn)市場經(jīng)受了兩個因素的打擊,而不是一個泡沫的破滅:在放棄高周轉(zhuǎn)模式的過程之中,又遭遇了疫情的疤痕效應在需求端所造成的沖擊?!?/p>

  “我們認為,它不是一個由供應過剩所推動的典型的房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅,而是一個房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高周轉(zhuǎn)模式的內(nèi)在脆弱性暴露所帶來的流動性危機?!备呱莆姆Q。

  清醒和理性,讓萬科等少數(shù)優(yōu)質(zhì)頭部房企上岸了,但那個波瀾壯闊的房地產(chǎn)大開發(fā)時代也宣告落幕。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年1~11月,商品房銷售面積同比下降23.3%;商品房銷售額同比下降26.6%。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱甚至發(fā)出預測,行業(yè)規(guī)?;?qū)⒒氐?年前。

  政策多維轉(zhuǎn)向,市場實質(zhì)放松

  “房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),針對當前出現(xiàn)的下行風險,我們已經(jīng)出臺了一些政策,正在考慮新的舉措,努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負債狀況,引導市場預期和信心回暖?!?022年12月15日,國務院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)表書面致辭時稱。

  時隔近20年,房地產(chǎn)“重回”支柱地位。過去三年的疫情,疊加房地產(chǎn)大周期的深度調(diào)整,樓市跌入冰點。尤其自2022年下半年以來,市場下行壓力明顯,房企生存環(huán)境惡化,頻頻爆發(fā)資金鏈危機。行業(yè)加速下滑,已成為影響經(jīng)濟運行的一個重要風險因素。

  自2022年11月以來,監(jiān)管部門頻頻出臺房地產(chǎn)幫扶措施,信貸、債券和股權(quán)“三箭齊發(fā)”,托底意向非常明顯。具體看,“金融16條”向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提供了萬億級別的意向授信額度;政策支持民營企業(yè)發(fā)債融資,預計額度達到2500億元;重啟了地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

  年尾,中央經(jīng)濟工作會議、國務院常務會議不斷釋放穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策信號。自高層重申“房地產(chǎn)支柱地位”以及中央經(jīng)濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”后,各監(jiān)管部門開始輪番為房地產(chǎn)“發(fā)聲”,密集出臺政策措施,以期修復行業(yè)信心。

  12月19日,中央財辦方面表示,要做好應對工作。供給端方面,各地區(qū)和有關(guān)部門要扛起責任,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作;繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動性,滿足行業(yè)合理融資需求;推動行業(yè)并購重組;完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。

  12月20日,央行召開會議表示,引導金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購,推動防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險,改善頭部房企資產(chǎn)負債狀況。推動長租房地產(chǎn)市場建設,按照租購并舉方向加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

  中央不斷豐富和完善政策工具箱,并支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)調(diào)整房地產(chǎn)政策。根據(jù)中指監(jiān)測,目前全年已有超300省市(縣)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策近千次,政策調(diào)控力度和頻次達到近年來峰值?!胺康禺a(chǎn)政策已進入實質(zhì)放松階段。”中指研究院常務副院長黃瑜表示。

  具體來看,長三角地區(qū)政策接近200條,珠三角、長江中游區(qū)域均超80條。“此前這些熱點區(qū)域,房地產(chǎn)行政限制性政策較多,2022年政策進入全面寬松階段,東部、中西部核心城市政策優(yōu)化頻次較高,一定程度上也促進了市場情緒的修復?!秉S瑜對《中國企業(yè)家》稱。

  多位受訪房地產(chǎn)行業(yè)專家表示,現(xiàn)有政策主要針對供給端,緩解了房企的資金壓力,但需求端仍有待好轉(zhuǎn),市場預計需求端可能出臺新政策。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2022年1~11月商品房銷售面積121250萬平方米,同比下降23.3%;商品房銷售額118648億元,同比下降26.6%。

  短期調(diào)整承壓,城市分化加劇

  銀保監(jiān)會主席郭樹清2022年11月21日在金融街論壇上表示,最近一段時期,海外媒體持續(xù)炒作中國“房地產(chǎn)危機”和“建筑業(yè)衰落”,實際上我國仍然處于城市化的高峰時期和鄉(xiāng)村振興的起步階段,全社會固定資產(chǎn)投資具有很大的增長潛能。

  劉鶴還在前述會議中談到,未來一個時期,中國城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段,有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。

  高層定調(diào)給予房地產(chǎn)業(yè)更多發(fā)展信心,相關(guān)配套措施也紛紛出爐。落到政策上,除了供給端,需求端亦在持續(xù)調(diào)整。2022年以來,包括優(yōu)化限購政策、降低首付比例和房貸利率、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、降低限售年限、降低交易稅費等方面多措并舉,多地房貸利率已降至歷史低點。

  民生銀行首席經(jīng)濟學家溫彬認為,購房成本下降將會激發(fā)剛性和改善性需求。截至2022年11月末,首套平均房貸利率已經(jīng)下降至4.17%,為有統(tǒng)計以來最低水平。未來5年期LPR仍有下調(diào)空間,存量首套高利率按揭貸款利率也有望適度下調(diào),居民的購房成本將會進一步下降。

  “預計2023年商品房銷售面積總量與2022年持平,下半年月度同比增速有望回正?!睖乇蚍Q。不過,他同時指出,受多種因素制約,本輪“穩(wěn)地產(chǎn)”過程中銷售對于利率的敏感性下降。

  究其原因,一是受疫情沖擊、就業(yè)不穩(wěn)等多種因素影響,居民部門杠桿率已經(jīng)連續(xù)三年維持在62%左右,加杠桿意愿不強;二是目前房價仍處于下行區(qū)間,買漲不買跌心理導致銷售萎縮;三是受爛尾樓事件影響,居民對于期房的信任需要重建。

  黃瑜也認為,政策落地效果目前尚不明顯?!?022年以來多地疫情反復、多個期房項目停工等超預期因素頻出,疊加中長期住房需求動能釋放減弱,房地產(chǎn)市場深度調(diào)整態(tài)勢未改?!?/p>

  在她看來,政策放松傳導至需求端需要時間,而短期市場調(diào)整壓力仍在。2023年,宏觀經(jīng)濟的修復、疫情防控形勢等,仍是影響房地產(chǎn)市場修復節(jié)奏的關(guān)鍵因素?!氨^情形下,市場預期和信心修復不明顯,商品房銷售面積繼續(xù)回落,降幅或在3.6%左右。”黃瑜稱。

  一個趨勢是,城市分化更加明顯。黃瑜預判,一線城市政策存在一定微調(diào)預期。其中,北京、上海、深圳政策以微調(diào)為主,廣州2022年新房市場調(diào)整態(tài)勢最為明顯,2023年政策存在較大優(yōu)化空間;二線城市政策優(yōu)化空間較大;三四線城市市場因庫存積壓,量價或繼續(xù)下行。

  展望未來,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國企業(yè)家》預測,“商品房市場不會重回18萬億元的高增長階段,但每年10萬~14萬億元的市場交易總量仍會長期保持平穩(wěn)?!贝送?#xff0c;由于2022年房企拿地開始重點靠攏熱點城市,馬太效應亦會逐步體現(xiàn)。

  “這將會導致不同城市的市場分化更為明顯?!睆埐ǚQ。

  告別“三高”,發(fā)展保租房

  “毫無疑問,‘穩(wěn)’是2023年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞?!睆埐ū硎?。他注意到,此次中央經(jīng)濟工作會議首次提到保交樓、保民生、保穩(wěn)定。往年的中央經(jīng)濟工作會議上,房地產(chǎn)相關(guān)表述一般放在“民生保障”等部分,此次則放在了“防風險”部分,指向意義較強。

  一個共識是,穩(wěn)地產(chǎn)的關(guān)鍵是穩(wěn)房企,只有房企得到健康發(fā)展,整個市場才能重振信心。

  11月以來,多項支持房地產(chǎn)企業(yè)的融資政策陸續(xù)落地,房企融資環(huán)境發(fā)生了明顯改善。從“第一支箭”支持信貸融資的情況來看,據(jù)不完全統(tǒng)計,截至目前,期內(nèi)有100多家房企獲得銀行授信。60余家銀行落實政策精神,授信總額度在4萬億元左右。

  從獲得授信的銀行個數(shù)來看,萬科最多,為14家;其次是綠城、美的置業(yè),均為12家;碧桂園、龍湖、華宇集團,均為10家。從獲得授信額度看,綠城最多,為4000億元,其次是萬科、碧桂園,均超過3000億元,還有美的置業(yè),1000億元。

  “第二支箭”旨在支持發(fā)債融資。目前,已有萬科、龍湖、美的置業(yè)、新城控股、金地、金輝、旭輝、綠城等企業(yè)申請儲架式注冊發(fā)行債券,總規(guī)模達到1210億元。

  “第三支箭”旨在支持房企股權(quán)融資。截至目前,已有碧桂園、雅居樂、福星股份、北新路橋、大名城、新城發(fā)展等22家上市房企,先后發(fā)布籌劃配股或非公開發(fā)行股票融資公告。

  “總體來看,‘三支箭’正在持續(xù)落地,房企的信貸融資、債券融資和股權(quán)融資環(huán)境發(fā)生了明顯改善?!秉S瑜稱,一方面,這將有助于防范房企風險,在已出險房企和相對健康房企之間建立風險防火墻,促進改善市場預期。此外,也可有效緩解民營企業(yè)信用收縮問題。

  張波認為,隨著優(yōu)質(zhì)頭部房企不斷上岸,房企將更加注重自身財務結(jié)構(gòu),不會再走高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高風險的傳統(tǒng)路子,行業(yè)淘汰率提升的同時,頭部房企規(guī)模也將進入穩(wěn)健提升期。此外,行業(yè)整體對房地產(chǎn)數(shù)字化營銷理解會升維,數(shù)字化營銷帶來的銷量占比將會不斷提升。

  經(jīng)過史無前例的周期性調(diào)整,房地產(chǎn)已進入出險階段,告別“三高”。對于行業(yè)未來發(fā)展方向,2021年的中央經(jīng)濟工作會議首次提出房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”,而今年則進一步提出要“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。

  目前針對新發(fā)展模式?jīng)]有明確概念。專家預判,新的發(fā)展模式或?qū)⒙淠_在住房體系建設、租購并舉、盤活存量等方面。尤其是,隨著中央2021年提出發(fā)展保租房,各項支持政策陸續(xù)出臺。2022年保租房計劃籌集240萬套,目前很多城市已提前完成全年計劃。

  黃瑜預計,保租房籌集建設仍將是2023年房地產(chǎn)市場的重點工作,相關(guān)政策支持力度亦會進一步加大,保租房公募REITs底層資產(chǎn)有望進一步擴圍。同時,隨著疫情防控政策優(yōu)化、經(jīng)濟形勢逐步好轉(zhuǎn),住房租賃市場活躍度有望得到提升,長租公寓項目或迎來新的發(fā)展機遇。

  如中央財辦相關(guān)負責人近期所言,近幾年,房地產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大約為7%左右,加上建筑業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)占比達到14%左右,土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財力接近一半,房地產(chǎn)類貸款占全部貸款余額的39%,房產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的近六成。

  “今時今日,房地產(chǎn)已遠不再是我們過往所認識的支柱產(chǎn)業(yè),而是關(guān)系到國計民生的行業(yè),而一旦一個行業(yè)被認定為‘國計民生’,那么它的游戲規(guī)則和定位將面臨根本性轉(zhuǎn)變?!币晃辉诙嗉曳科笕温毜馁Y深人士總結(jié)稱。


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