中新網(wǎng)10月29日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)在四大一線城市全部落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策近兩月后，市場一直期待著會(huì)不會(huì)有更進(jìn)一步的房地產(chǎn)放松政策。其中，對(duì)限購政策的調(diào)整預(yù)期更是愈發(fā)走強(qiáng)。

　　近期，廣州、上海率先行動(dòng)，針對(duì)部分區(qū)域、人群進(jìn)行了限購的定向優(yōu)化，體現(xiàn)了政策總體上繼續(xù)寬松的可能。接下來，北京、深圳會(huì)跟進(jìn)調(diào)整嗎？

　　廣州上海限購政策定向?qū)捤?/strong>

　　10月24日，上海市金山區(qū)發(fā)布的《金山區(qū)重點(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房實(shí)施細(xì)則》提到，在濱海城區(qū)、高新社區(qū)以及亭楓社區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購房政策。

　　具體而言，經(jīng)區(qū)人才管理部門認(rèn)定，同時(shí)符合單位條件、個(gè)人條件，并與金山區(qū)用人單位簽訂二年及以上勞動(dòng)(聘用)合同且工作滿一年的非滬籍人才，按規(guī)定在滬繳納職工社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上、且在本市無住房的，可購買1套住房，同時(shí)購房資格由居民家庭調(diào)整為個(gè)人。

　　這一針對(duì)人才的政策點(diǎn)出了幾個(gè)關(guān)鍵詞，即“非滬籍”、“3年個(gè)稅或社?！焙汀皢紊怼薄Ｔ诖酥?#xff0c;非滬籍單身人士不能在上海購房，此次金山區(qū)的新政策已突破了這一限制。

　　“上海過去不乏對(duì)各類購房政策放松的討論，尤其是關(guān)于單身購房群體的購房政策，這對(duì)人才進(jìn)行定向?qū)捤?#xff0c;使得部分單身人士可以購房，屬于非常好的寬松導(dǎo)向。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前上海的郊區(qū)樓市總體上有持續(xù)寬松的可能。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，金山這一步棋的重點(diǎn)除了引進(jìn)人才，還有郊區(qū)去庫存的考慮。

　　“金山區(qū)為上海的遠(yuǎn)郊區(qū)域，客戶主要是區(qū)域內(nèi)消化，很難有市區(qū)客戶外溢過去。上?！J(rèn)房不認(rèn)貸’后，金山的各類樓盤來訪有10-20%的提升，但主要是配套成熟的核心板塊、地段的產(chǎn)品力表現(xiàn)不錯(cuò)的項(xiàng)目，整個(gè)市場普遍還有比較大的去庫存壓力?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示。

　　此外，上海的探索一直在持續(xù)。在個(gè)人住房商業(yè)貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，繼續(xù)優(yōu)化了住房公積金個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。繳存職工家庭名下在上海市無住房、在全國未使用過住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

　　除了上海，同為一線城市的廣州也有所動(dòng)作。9月20日，廣州發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》提到調(diào)整住房限購政策實(shí)施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，四個(gè)一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，新房的廣義庫存量(已經(jīng)竣工待售的現(xiàn)房和還未竣工待售的期房)達(dá)到45個(gè)月以上，而且?guī)齑嬷饕€是集中在增城、從化和花都、白云非限購郊區(qū)，同時(shí)南沙新區(qū)的壓力也比較大。

　　從政策效果來看，新政對(duì)市場活躍度的提升起到了一定帶動(dòng)作用。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，廣州9月20日限購政策調(diào)整后，新房的周度(9月18日至10月15日四周)平均成交面積為18.4萬平米，周度平均供應(yīng)面積為17.9萬平米。供求方面均較新政前有明顯上升。

　　專家：北京深圳跟進(jìn)預(yù)期增強(qiáng)

　　在上海、廣州的動(dòng)作之后，業(yè)內(nèi)分析普遍認(rèn)為，未來北京、深圳有望按照因區(qū)、因需施策原則，優(yōu)化限購政策。

　　除了跟進(jìn)上述兩地先行先試的參考，業(yè)界對(duì)未來政策的預(yù)期，還體現(xiàn)在自一線城市實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”滿月后，各地樓市已經(jīng)歷了需求逐漸入市、成交沖高回落的過程。面對(duì)既有政策效力的逐周減弱，也需要有新的增量政策持續(xù)為市場加力。

　　“一二線城市未來都可能做政策優(yōu)化，基本套路類似上海金山。一是外圍庫存去化壓力和房價(jià)下跌壓力大的區(qū)域；二是與區(qū)域人才引進(jìn)相結(jié)合；三是仍然有所保留，比如對(duì)社保年限的要求?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

　　具體到北京深圳的調(diào)整方向，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，限購區(qū)域方面，北京、深圳核心區(qū)保持限購仍有必要，但郊區(qū)庫存壓力突出，郊區(qū)限購政策有望得到優(yōu)化；購房門檻方面，北京、深圳非本地戶籍人口購房仍需五年(或連續(xù)60個(gè)月)社保/個(gè)稅，近期廣州降低購房社保/個(gè)稅年限為其他城市提供了參考。

　　陳文靜還提到，成都限購區(qū)內(nèi)對(duì)于144平方米以上住房不再審核購房資格，廈門限購區(qū)內(nèi)180平方米以上住房不限購，也為一線城市放松限購政策提供了參考。此外，法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策亦有望逐步放松，精準(zhǔn)釋放購房需求。

　　“短期來看，當(dāng)前優(yōu)化限購政策落地對(duì)一線城市市場產(chǎn)生一定帶動(dòng)效果，但政策效果持續(xù)性尚不穩(wěn)定。若限購政策進(jìn)一步跟進(jìn)調(diào)整，一線城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)?！标愇撵o認(rèn)為，核心二線城市近期也以優(yōu)化非核心區(qū)限購為主，未來政策優(yōu)化有望逐漸向核心區(qū)過渡，其余城市限購政策或?qū)⑷嫒∠?完)