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13城首批“兩集中”供地收官 房企利潤空間受壓

2021-05-26 13:42 來源:中國證券報 次閱讀
 
13城首批“兩集中”供地收官 房企利潤空間受壓

截至目前,在22個已宣布實(shí)行“兩集中”制度的城市中,13個推出了首批集中供地,合計成交額近7000億元。各地的溢價率分化較為明顯。一些熱點(diǎn)城市在地塊出讓及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)均作出了限制,房企的利潤率空間受到壓縮。

土拍市場冷熱不均?

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至5月24日,全國第一階段集中供地基本告一段落,北京、濟(jì)南、沈陽、長春、無錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京13個城市推出了第一批地塊,合計成交額近7000億元。

重慶、深圳、廈門、杭州等地平均成交溢價率較高。其中,重慶首批集中出讓地塊的溢價率達(dá)到38.82%。北京、濟(jì)南、長春等地成交整體較為平穩(wěn)。以5月以來全國成交的50宗高總價住宅地塊為例,24宗地塊溢價率在20%以上,6宗地塊溢價率在10%-20%,16宗地塊溢價率在10%以內(nèi),4宗地塊底價成交。

5月24日,濟(jì)南迎來首批114宗“兩集中”供地,總出讓面積342.7萬平方米,涉及73宗居住用地、4宗商住用地、27宗商務(wù)金融用地、5宗商服用地、2宗旅館用地、1宗教育用地、1宗零售用地及1宗倉儲用地,起始總價合計276.27億元,總成交價合計282億元。濟(jì)南首批“兩集中”地塊溢價率整體較低。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,房企拿地主要是為了追求規(guī)模效益,與房企對市場的判斷也有關(guān)。一些近年來很少拿地的企業(yè)開始積極拿地。不少房企認(rèn)為,經(jīng)過前期調(diào)整,市場將快速企穩(wěn),房地產(chǎn)市場將持續(xù)升溫。

限制條件較多?

值得注意的是,熱點(diǎn)地區(qū)近期“兩集中”出讓的地塊限制條件較多,包括地塊出讓以及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié),對房企的利潤率空間壓縮較為嚴(yán)重。

5月20日至5月21日,南京迎來首批集中供地競拍,51宗涉宅用地全部成交,總成交額992.5億元,整體溢價率為18.15%。南京計劃2021年住宅用地供應(yīng)面積為919萬平方米,首次集中供地占全年計劃的24%。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測算,此次南京的部分熱點(diǎn)地塊銷售利潤率不足2%。

南京首批“兩集中”地塊,在出讓環(huán)節(jié)設(shè)定了起拍價和最高限價,并對地塊對應(yīng)的新房實(shí)行限價制度。

盡管如此,由于一年只有3次集中出讓機(jī)會,房企對南京的首批集中出讓地塊爭奪熱情不減。在上述51宗地塊在競拍過程中,36宗達(dá)到最高限價,占比72.6%。8宗地塊底價成交。達(dá)到最高限價的地塊,經(jīng)過后續(xù)的搖號環(huán)節(jié)產(chǎn)生了最終買家。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示,此次南京土拍共有超過80家企業(yè)報名,其中百強(qiáng)房企達(dá)40余家,不少是首次進(jìn)入南京市場的開發(fā)商,如來自廈門的象嶼集團(tuán)、浙江的祥生集團(tuán)、上海的港龍地產(chǎn)以及成都的德商地產(chǎn)等。作為南京本土房企,奧體建設(shè)、頤居集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、下關(guān)城開、金基、銀城、朗詩、棲霞建設(shè)等均參與了此次集中土拍。從拿地數(shù)量看,萬科以4宗地塊排在首位,斥資45.878億元;新城控股以94億元奪得3宗地,均為搖號獲得;龍光、大華、銀誠、奧體建設(shè)和江蘇富園均拿下2宗地塊;中海、保利、華潤、金科等35家房企各競得1宗地塊。

多渠道拿地?

同時,對于暫時沒有采取“兩集中”方式供地的城市,房企積極介入。4月以來,不少高溢價率成交的地塊來自這些城市。

張大偉指出,從跟蹤的50個大中城市地塊出讓情況看,今年以來累計出讓金達(dá)1.6萬億元,同比增長27%。5個城市土地出讓金超過千億元,38個城市土地出讓金超過百億元。

此外,不少房企通過聯(lián)合體的方式競得熱點(diǎn)地區(qū)地塊。5月25日,據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會消息,首開+住總+花樣年+旭輝聯(lián)合體以17.38億元摘得密云區(qū)檀營鄉(xiāng)6005地塊,可售住宅樓面價約為1.5萬元/平方米,溢價率為14.95%。該地塊用途為R2二類居住用地,建設(shè)用地面積5.84萬平方米,建筑控制規(guī)模為11.67萬平方米,起始價為15.12億元。

中國證券報記者觀察到,在“三道紅線”的壓力下,一些實(shí)力較強(qiáng)的房企通過并購的方式,接盤資金壓力較大房企的地塊,提升市場份額。

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