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房地產(chǎn)市場趨勢怎么看

作者:亢舒 2021-12-29 10:15 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-《經(jīng)濟日報》 次閱讀
 
房地產(chǎn)市場趨勢怎么看

這是一個埋在很多人心中的問題。有人說,不少地方的房地產(chǎn)行業(yè)在2021年經(jīng)歷了艱難時刻。下半年以來,受個別房地產(chǎn)頭部企業(yè)債務違約風險顯現(xiàn)等因素影響,市場預期發(fā)生變化。房價下降的城市持續(xù)增多,購房者觀望情緒濃厚。一些房企資金鏈緊張,多城市土地出現(xiàn)流拍。企業(yè)減員、降薪,不少從業(yè)者甚至考慮還要不要在這個行業(yè)繼續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)還會好起來嗎?回答這個問題,需要考量行業(yè)的變與不變。

什么沒變?房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒有變。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2020年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是7.2%。如果測算房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟的綜合影響,那么這一占比還要高得多。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分,對生產(chǎn)、投資、消費都有著重要影響。同時,房地產(chǎn)業(yè)也和人民生活息息相關(guān),關(guān)系到百姓安居、生活幸福。房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、鏈條長、牽涉面廣,在國民經(jīng)濟、全社會固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構(gòu)貸款總額中都占有相當高的份額,對于經(jīng)濟金融穩(wěn)定和風險防范具有重要的系統(tǒng)性影響。

  房地產(chǎn)市場的基本面沒有變。住房需求依然旺盛:一看住房剛性需求。當前我國常住人口城鎮(zhèn)化率達63.9%,仍處在快速城鎮(zhèn)化階段,每年城鎮(zhèn)新增就業(yè)人口1100萬以上,帶來大量新增住房需求;二看住房改善性需求。2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全,居民改善居住條件的需求比較旺盛。

  上述兩個“不變”表明,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用十分重要,實現(xiàn)穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進,暢通國民經(jīng)濟循環(huán),需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。同時,我國當前的發(fā)展階段所對應的住房需求依然能夠為房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展起到重要的支撐作用。從這個意義上講,房地產(chǎn)業(yè)需要“好起來”,也可以“好起來”。

  只不過,“好起來”的內(nèi)涵變了。從房地產(chǎn)市場化改革以來,經(jīng)歷過數(shù)次高低起伏的周期。當前,不同城市間的市場分化十分明顯,一線熱點城市仍面臨房價過快上漲壓力,部分城市則受人口流出、經(jīng)濟發(fā)展困難等多重因素影響,房地產(chǎn)市場下行壓力有所增加,一些前期依靠高負債盲目擴張的房地產(chǎn)企業(yè)債務風險上升。因此,多措并舉扭轉(zhuǎn)當前房地產(chǎn)領(lǐng)域循環(huán)不暢問題,實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展,堅決有力處置好個別頭部房企房地產(chǎn)項目逾期交付風險,實現(xiàn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”,成為首要任務,也是房地產(chǎn)市場“好起來”的基礎(chǔ)。

  面對市場分化,房地產(chǎn)調(diào)控應因城施策,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止大起大落。值得關(guān)注的是,市場好起來不應再走過度依賴房地產(chǎn)的老路,要避免一些城市房價再進入過快上行通道?!胺孔〔怀础钡牡拙€不容突破,炒作房地產(chǎn)行為不應再有。通過不斷完善房地產(chǎn)長效機制,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展,是“好”的真正內(nèi)涵。

  過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式不可持續(xù)。經(jīng)過這一輪市場調(diào)整,暴露了不少問題,市場參與者應該更加理性,從個別房企的債務危機和流動性風險中吸取教訓。降低杠桿水平,把負債率控制在合理區(qū)間內(nèi),應該成為房企的主動選擇和長期堅持。

  過去20余年行業(yè)的飛速發(fā)展提供了大量住房供給,基本解決了“有沒有”的問題。然而留下的質(zhì)量上乘、堪稱精美、高品質(zhì)的商品住房仍為少數(shù)。因此,未來在住房需求依然旺盛的背景之下,不僅要解決好數(shù)量問題,更需要進一步解決“好不好”的問題。形勢變化使企業(yè)需要認真思考未來之路,從追求規(guī)模向更注重品質(zhì)轉(zhuǎn)變,順應綠色發(fā)展和數(shù)字化提升等方向,從提供千篇一律的商品住房向租賃住房、城市更新和老舊小區(qū)改造、適老化住房等方向轉(zhuǎn)變,都可能成為企業(yè)的新選擇,這也將為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供更廣闊的空間。

  近期,有關(guān)金融主管部門提出“更好滿足購房者合理住房需求”“做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務”等舉措,針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策暖風可謂頻吹。盡管從業(yè)者、購房者、供應商、金融機構(gòu)等各方主體重拾信心可能尚需時日,隨著政策逐步落地,房地產(chǎn)長效機制建設(shè)逐步完善,房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展定可實現(xiàn)。(本文來源:經(jīng)濟日報 作者:亢舒)

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