面對(duì)境內(nèi)外債券價(jià)格的下跌,房企積極采取措施提振市場信心。境外債券方面,房企境外債券市場出現(xiàn)回購潮。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,2021年下半年以來,18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購,回購次數(shù)超過100次。境內(nèi)債券方面,有房企根據(jù)滬深交易所相關(guān)規(guī)則,調(diào)整相關(guān)債券投資者適當(dāng)性管理安排,以維護(hù)債券投資者權(quán)益。
業(yè)內(nèi)人士表示,在監(jiān)管政策的持續(xù)規(guī)范下,未來多數(shù)房企有能力讓報(bào)表更加規(guī)范、財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健、經(jīng)營可持續(xù)性更強(qiáng),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
積極回購境外債券
據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù),自2017年房企發(fā)行境外美元債以來,境外發(fā)債逐步成為房企重要融資方式。2019年,100家房企境外發(fā)債達(dá)到高峰,融資規(guī)模約為5052億元,占發(fā)債總規(guī)模的64%。2020年,房企境外發(fā)債融資規(guī)模約為3998億元,占發(fā)債總規(guī)模的47%。2021年前9個(gè)月,房企境外發(fā)債規(guī)模約為2379億元,占發(fā)債總規(guī)模的44%。境外債券發(fā)行規(guī)模進(jìn)一步收緊。
由于境外債的發(fā)行年限主要以1-5年為主,且近幾年借新還舊持續(xù)滾動(dòng)發(fā)行,房企的境外債到期額急增,2021年、2022年、2023年到期的美元債均達(dá)到3000億元以上。其中,2022年最高,規(guī)模達(dá)到3755億元。
在此背景下,房企境外債券市場出現(xiàn)回購潮。據(jù)克而瑞研究不完全統(tǒng)計(jì),2021年下半年以來,18家房企陸續(xù)實(shí)行境外債回購舉動(dòng),回購次數(shù)超過100次。從贖回?cái)?shù)額來看,房企累計(jì)回購境外債券及票據(jù)金額合計(jì)15.6億美元,占初始發(fā)行金額的4.07%。
房企密集的債券回購動(dòng)作,一方面主要是為了進(jìn)行債務(wù)置換和緩解短期內(nèi)的償債壓力??硕鹧芯糠Q,近六成回購金額涉及的債券到期時(shí)間集中在2021年四季度以及2022年,如中梁控股進(jìn)行了25次的境外債券的贖回動(dòng)作,合計(jì)贖回2021年四季度及2022年到期的1.29億元的境外債,其表示未來仍將積極加大債券回購力度。佳源國際控股7-8月贖回了約6.09億元的境外優(yōu)先票據(jù),涵蓋2022年-2024年到期的債券,債券利率為11.00%至13.75%,而其2021年5-9月發(fā)行了3筆共計(jì)3.3億元的境外債,債券利率為7.00%至11.00%,債務(wù)置換使得成本有所下降。
另一方面主要在于提振市場信心。贖回債券到期年限還覆蓋2023年至2026年,范圍較大。從債券贖回的單筆金額來看,單筆提前贖回金額一般在100萬美元至800萬美元之間,相對(duì)較小,呈現(xiàn)“高頻次低額度”的特點(diǎn)。其目的是穩(wěn)定各只債券的價(jià)格,提振市場信心。
調(diào)整境內(nèi)債券交易機(jī)制
境內(nèi)債券方面,有房企根據(jù)滬深交易所相關(guān)規(guī)則,調(diào)整相關(guān)債券投資者適當(dāng)性管理安排,以維護(hù)債券投資者權(quán)益。
2019年3月,滬深交易所發(fā)布《關(guān)于調(diào)整債券上市期間交易方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》,要求在上交所公開發(fā)行上市的公司債券、企業(yè)債券,上市時(shí)同時(shí)采取競價(jià)、報(bào)價(jià)、詢價(jià)和協(xié)議交易方式的,如存續(xù)期內(nèi)債券信用評(píng)級(jí)調(diào)整為AA級(jí)(不含)以下或者發(fā)生該所為保護(hù)投資者合法權(quán)益認(rèn)定的其他情形的,交易方式應(yīng)當(dāng)調(diào)整為僅采取報(bào)價(jià)、詢價(jià)和協(xié)議交易方式。
今年10月11日,花樣年控股發(fā)布信用評(píng)級(jí)發(fā)生調(diào)整的公告,中誠信國際下調(diào)公司主體信用等級(jí)。本次評(píng)級(jí)調(diào)整后,公司主體信用等級(jí)為A,評(píng)級(jí)展望為“負(fù)面”,“18花樣年”“19花樣年”“19花樣02”“20花樣01”“20花樣02”的債項(xiàng)信用等級(jí)為A,同時(shí)將上述主體及債項(xiàng)信用等級(jí)列入可能降級(jí)的觀察名單。隨后,根據(jù)《關(guān)于調(diào)整債券上市期間交易方式有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求,“18花樣年”“19花樣年”“19花樣02”“20花樣01”“20花樣02”自10月11日起進(jìn)行交易方式調(diào)整,僅在固定收益證券綜合電子平臺(tái)上采取報(bào)價(jià)、詢價(jià)和協(xié)議交易方式進(jìn)行。
2021年5月,滬深交易所發(fā)布的《交易所債券市場投資者適當(dāng)性管理辦法(2021年征求意見稿)》中進(jìn)一步明確,交易所上市交易或者掛牌轉(zhuǎn)讓的債券,發(fā)生“發(fā)行人發(fā)行的公司信用類債券價(jià)格出現(xiàn)較大負(fù)面波動(dòng)”時(shí),發(fā)行人、受托管理人或者具有同等職責(zé)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布公告提示投資風(fēng)險(xiǎn),自該情形披露之日起,僅本辦法規(guī)定的專業(yè)投資者中的機(jī)構(gòu)投資者可以買入該債券。
今年10月8日,陽光城發(fā)布公告,根據(jù)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》《深圳證券交易所債券市場投資者適當(dāng)性管理辦法》等相關(guān)規(guī)定,公司申請(qǐng)于2021年10月11日起,針對(duì)陽光城發(fā)行且尚在存續(xù)期的公司債券“20陽城01”“20陽城02”“20陽城03”“20陽城04”“21陽城01”“21陽城02”,調(diào)整其投資者適當(dāng)性管理安排。即調(diào)整后上述債券僅限專業(yè)投資者中的機(jī)構(gòu)投資者買入,原持有債券的非專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者可以選擇持有到期或者賣出債券。
值得注意的是,陽光城并沒有暫停任何平臺(tái)報(bào)價(jià),只是調(diào)整了投資者的范圍,對(duì)合格機(jī)構(gòu)投資者無影響,即合格機(jī)構(gòu)投資者仍可通過競價(jià)交易方式和協(xié)議大宗交易方式進(jìn)行交易。有債券從業(yè)人士稱,此舉的主要目的應(yīng)是避免在競價(jià)系統(tǒng)中每天出現(xiàn)小額的異常成交,操縱價(jià)格,擾動(dòng)市場情緒。
中國證券報(bào)此前曾報(bào)道,當(dāng)前地產(chǎn)債券面臨流動(dòng)性壓力,即使金額較小的賣盤和成交也會(huì)對(duì)收盤價(jià)和估值造成較大擾動(dòng),有機(jī)構(gòu)利用境內(nèi)外交易機(jī)制差別“做空”賺錢。一是通過釋放負(fù)面消息、謠言或制造價(jià)格異動(dòng)引發(fā)恐慌情緒;二是境外投行泄露結(jié)構(gòu)融資盤信息,以內(nèi)幕信息操縱價(jià)格。
回暖信號(hào)出現(xiàn)
從短期市場趨勢看,房地產(chǎn)行業(yè)面臨銷售收緊、短期償債壓力加大等問題,但多家券商研報(bào)認(rèn)為,房地產(chǎn)市場或已觸底,目前出現(xiàn)些許回暖信號(hào)。
安信證券研報(bào)認(rèn)為,在監(jiān)管政策的持續(xù)規(guī)范下,未來多數(shù)房企有能力讓報(bào)表更加規(guī)范、財(cái)務(wù)更加穩(wěn)健、經(jīng)營可持續(xù)性更強(qiáng),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
平安證券研報(bào)認(rèn)為,9月以來,央行多次發(fā)聲維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,明確“指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”,多地已隱現(xiàn)房貸積極信號(hào),房企資金端壓力或緩和。短期行業(yè)陣痛期有望加速房企優(yōu)勝劣汰,未來“幸存”的房企經(jīng)營、財(cái)務(wù)將更加穩(wěn)健,擁有品牌、管理、融資等優(yōu)勢的房企有望享受更高利潤率水平。
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