10月份以來,22個實行集中供地、集中公告的城市已有18個取消土地限價,恢復(fù)“價高者得”模式,其中包括廣州、成都、合肥、南京、重慶、廈門、濟(jì)南、武漢等地。其余4地為尚未調(diào)整的北京、上海和深圳,以及將溢價率上限由15%上調(diào)至30%的寧波。
目前來看,土地限價取消的主要原因是土地和房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生重大變化,當(dāng)初在市場高漲時期出臺的限制性措施正逐步退出。
土地限價始于房地產(chǎn)市場高漲的2016年。受市場推動,當(dāng)時各地不斷成交幾近翻番的高溢價地塊,“地王”頻出,于是各地密集發(fā)布了土地限價令,同時為土地拍賣設(shè)置了競配套等約束性條件。2021年,為繼續(xù)穩(wěn)住土地價格,自然資源部要求22個城市實行土地集中出讓,各地繼續(xù)收緊土地拍賣政策。
但去年以來,受房地產(chǎn)市場影響,土地市場整體低迷,各地土地市場供給和需求都呈收縮之勢。7月底,中共中央政治局會議提出,適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢,適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱,更好滿足居民剛性和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.1%。全國商品房銷售面積為84806萬平方米,同比下降7.5%;商品房銷售額為89070億元,下降4.6%。在這個背景下,在市場過熱階段陸續(xù)出臺的政策須適時調(diào)整,以適應(yīng)變化的市場。
從土地供應(yīng)者即各級政府角度看,受土地市場影響,不少地方土地收入下降。地方政府有較強的取消土地限價、盡快激活土地市場回籠資金的訴求。財政部發(fā)布的財政收支情況顯示,今年前三季度,地方政府性基金預(yù)算本級收入35635億元,同比下降16.3%。其中前三季度,國有土地使用權(quán)出讓收入30875億元,同比下降19.8%。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,今年11月份,22個城市住宅用地成交面積和總價同比均上升,溢價率略上浮,但整體溢價率仍處于低位,市場相對平穩(wěn)。同時,部分城市雖有少量地塊熱度較高,但其余大多是以底價成交。11月29日,蘇州8批次集中供地中,僅一塊土地溢價率達(dá)30%,其余均以底價成交。
目前來看,土地出讓取消限價雖使個別優(yōu)質(zhì)地塊升溫,但市場仍將分化。熱點城市尤其是一二線城市中人口流入較大城市的優(yōu)質(zhì)地塊會吸引更多企業(yè)關(guān)注,價格有望上行。但市場需求偏弱的地方尤其是市場已經(jīng)較為飽和的地市一級城市,土地市場仍將延續(xù)溫和走勢。 (經(jīng)濟(jì)日報記者 黃曉芳)
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