8月份以來,監(jiān)管部門已就存量房貸利率調(diào)整多次發(fā)聲。近日,中國(guó)人民銀行明確表態(tài),要指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
就存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整最新落地情況,8月9日,《證券日?qǐng)?bào)》記者致電國(guó)有六大行及多家股份制銀行的客服中心和北京支行個(gè)貸部門,相關(guān)工作人員均表示,目前未接收到總行下發(fā)的關(guān)于存量房貸利率調(diào)降的通知。
業(yè)內(nèi)專家表示,存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性,部分地區(qū)可能已經(jīng)開始調(diào)研、溝通,但其方案如何制定以及怎樣實(shí)施,目前尚未可知。
仍在等待具體政策
此前的7月14日,中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上提及“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。而8月1日,中國(guó)人民銀行2023年下半年工作會(huì)議進(jìn)一步提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。
郵儲(chǔ)銀行研究員婁飛鵬對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,目前新增居民住房按揭貸款利率明顯低于存量按揭貸款利率。這引發(fā)了提前還貸,給銀行經(jīng)營(yíng)造成了一定影響,同時(shí)也不利于促進(jìn)消費(fèi)。
對(duì)于調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng),記者逐一詢問了國(guó)有六大行及部分股份制銀行工作人員及客服,得到的回復(fù)均是,目前尚未收到相關(guān)政策通知。例如,工行北京某支行的個(gè)貸經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,“我們已關(guān)注到市場(chǎng)的有關(guān)新聞報(bào)道,但目前未接收到有關(guān)部門的正式通知,我行將繼續(xù)與監(jiān)管部門做好溝通對(duì)接,如有正式方案,我行將第一時(shí)間跟進(jìn)并做好貫徹落實(shí),也可以關(guān)注我行公眾號(hào)、官方網(wǎng)站等渠道的相關(guān)公告信息?!?/p>
某房產(chǎn)中介接受記者采訪時(shí)表示,由于存量房貸利率調(diào)整牽一發(fā)動(dòng)全身,因此關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的通知,目前還沒有具體細(xì)則出來,不過基本上肯定接下來會(huì)有調(diào)控政策出臺(tái)。
整體影響可控
在監(jiān)管部門表態(tài)后,市場(chǎng)也較為關(guān)注房貸利率調(diào)整的可能路徑及對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)影響。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,預(yù)計(jì)接下來政府部門直接出臺(tái)政策要求銀行調(diào)整的概率很低。部分銀行可能以社會(huì)責(zé)任為導(dǎo)向,或者以留存優(yōu)質(zhì)客戶為目的,自主降低存量房貸利率。此外,各銀行在調(diào)整方案的設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn),既要精準(zhǔn)支持還貸壓力較高的群體,又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營(yíng)壓力。
“下調(diào)存量房貸利率不能簡(jiǎn)單地‘一刀切’,基于購(gòu)房時(shí)間、購(gòu)房地點(diǎn)的不同,存量房貸合同的條款也有較大的區(qū)別,需要制定差異化的存量房貸利率調(diào)整方案,延續(xù)‘因城施策’的政策思路。此外,一二線城市之間如何調(diào)節(jié),新老貸款之間如何調(diào)節(jié),這些問題如果不能妥善處理,都有可能引發(fā)新的問題?!泵髅鞅硎?。
光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,從本輪存量房貸利率調(diào)整來看,開放“轉(zhuǎn)按揭”概率不大,房貸利率調(diào)整更可能通過借貸雙方協(xié)商變更合同的方式進(jìn)行,且房貸利率調(diào)整可能通過國(guó)有大行作為“標(biāo)桿行”的方式開展。在實(shí)操過程中,合同利率修訂或呈現(xiàn)明顯的差異化特征,包括因城施策、區(qū)分客戶資質(zhì)等。
在業(yè)內(nèi)專家看來,降低存量個(gè)人住房貸款利率對(duì)上市銀行具有多重影響,不過,總體而言,存量房貸利率下調(diào),對(duì)銀行利潤(rùn)和息差影響并不大。初步測(cè)算,利率偏高的存量房貸余額約為15萬(wàn)億元至20萬(wàn)億元。如果利率平均下調(diào)100個(gè)基點(diǎn),每年將減少商業(yè)銀行利潤(rùn)1500億元至2000億元;如果利率平均下調(diào)50個(gè)基點(diǎn),每年將減少商業(yè)銀行利潤(rùn)750億元至1000億元。
招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,銀行可以采取多方面措施,減緩存量房貸利率調(diào)整對(duì)利潤(rùn)和息差的影響:一是進(jìn)一步降低存款利率,優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu),從負(fù)債端壓降成本;二是加大信貸投放,在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下提升高收益資產(chǎn)占比,進(jìn)而提高資產(chǎn)端收益;三是大力發(fā)展財(cái)富管理等業(yè)務(wù),提高非利息收入,增加多元化盈利來源。
“另外,銀行還可以在存量房貸利率調(diào)整的過程中,與客戶約定一段時(shí)期內(nèi)不得提前還款,減少房貸提前還款行為,保持房貸規(guī)?;痉€(wěn)定。金融管理部門可通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具,對(duì)影響較大的銀行給予階段性支持,提高銀行降低存量房貸的積極性,支持銀行維護(hù)息差基本穩(wěn)定進(jìn)而保持向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的持續(xù)性。”董希淼進(jìn)一步稱。(本報(bào)記者 彭 妍)
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