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地王爭鋒往事,曾是房價上漲沖鋒號,今輝煌難復(fù)

作者:李逗 2021-06-21 18:55 來源:AI財經(jīng)社 次閱讀
 
地王爭鋒往事,曾是房價上漲沖鋒號,今輝煌難復(fù)

2003年12月8日,北京國際飯店二層750平方米的會議大廳里座無虛席。這是北京市第一次大宗國有土地拍賣現(xiàn)場,被擺在拍賣貨架上的是底價4.3億元的大興黃村地塊,它將是極具標(biāo)志性的“世紀(jì)第一拍”。

開場前,會議廳里的氣氛有些緊張,拍賣師提醒說,“各位不論是舉牌還是喊出來,只要給錢,怎么都行?!迸馁u現(xiàn)場瞬間熱鬧起來。


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圖/視覺中國


拍賣開始后,競拍者不斷舉牌,競拍價格從底價4.3億元很快追漲到6億元,隨后又突破了8億元。競拍價格大大超過起拍價,拍賣師再次提醒,稱大興區(qū)陸續(xù)還有地塊推出,但這并未澆滅房企的競拍熱情。經(jīng)過長達(dá)49分鐘的拍賣拉鋸后,這個“地王”最終由當(dāng)時勢頭正旺的黑馬房企順馳中國,以9.05億元的天價拿下了,溢價率達(dá)到了110.5%。


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圖/視覺中國


這個價格讓當(dāng)時的大興區(qū)土管局副局長驚呼,“拍賣出人意料。”但當(dāng)時的順馳董事長孫宏斌卻不以為然:“順馳更看重的是進(jìn)入北京這個市場,價格是次要的?!笔潞?#xff0c;舉牌的順馳北京公司副總陶琴更是直言,“我們的心理價位比成交價還要高。”

中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩個歷史階段。2004年之前,土地交易主要靠沿襲了數(shù)十年的土地協(xié)議出讓制度。2004年“831”大限以后,土地被真正擺在了招拍掛的貨架上,協(xié)議出讓制度被徹底禁止,中國房地產(chǎn)市場迎來了真正的市場化。

從那之后的近20年時間里,房企們坐在“城市化進(jìn)程”這座高速列車上激流勇進(jìn),享受城市化發(fā)展帶來的紅利。

那是一個遍地黃金的時代。對房企而言,拿地太過容易,賺錢更是不難。他們盡情地享受地價上漲帶來的財富盛宴,在數(shù)輪調(diào)控周期里,靈活把握規(guī)律,賭對了時運(yùn)。他們樂于和風(fēng)險做交易。多數(shù)開發(fā)商還沒有真正嘗到調(diào)控政策帶來的苦澀。

但這樣的歲月,如今恐怕再也不會回來了。

“地王”效應(yīng)

地價,往往暗示著房價的走勢。在過去多年時間里,地王,一度是房價沖擊高峰的沖鋒號角。

縱觀過去20年,房價大幅上漲的現(xiàn)象曾出現(xiàn)在2009年、2013年和2016年前后,地王也幾乎最密集地誕生于此。

人們依稀記得,歷經(jīng)了2008年一整年的低迷期,直到2009年年中,土地市場才有回暖的跡象。先是在當(dāng)年5月,富力地產(chǎn)以10.22億元斬獲了北京廣渠門外10號地塊,平均樓面地價1.5萬元/平方米,也成為這一年的首塊地王。綠地集團(tuán)則以12億元摘得上海年內(nèi)最貴地塊,平均樓面地價也在1.2萬元/平方米。

但更大的瘋狂還在醞釀。僅僅一個月后,在北京,一家自稱為“小公司”的企業(yè)中化方興,打敗了財大氣粗的兩大老牌開發(fā)商SOHO中國和保利地產(chǎn),以40.6億元拿下了廣渠路15號地。就連潘石屹也感慨,“雖然心里憋得慌,但報價已經(jīng)偏離財務(wù)測算太多,最終只能放棄。”在后來對媒體的采訪中,他還暗戳戳地表示,這家有著國資背景的地產(chǎn)新手“不會算賬”。

當(dāng)時一個月時間內(nèi),北京接連出現(xiàn)兩塊地王,在許多業(yè)內(nèi)人看來就已經(jīng)是一個信號。果不其然,2009年,全國70城新房價格上漲了9.1%,創(chuàng)下歷史新高。在全國各大城市,幾乎人人都在談?wù)撨@一輪房價上漲的瘋狂。

歷史在輪回轉(zhuǎn)動,地王的神話也在不斷刷新。

2013年初,泰禾耗資49億元,連續(xù)拿下北京朝陽和通州4大塊地,刷新通州地王的價格。隨后,中糧地產(chǎn)又以4.4萬元/平方米的樓面高價,拿下朝陽區(qū)的孫河地塊,創(chuàng)造新的地王。

就連一直聲稱不拿地王的萬科,也按奈不住在年內(nèi)多次出手,拿下重慶江北、廣州荔灣、上海浦東多個區(qū)域地王。在那之后的幾年時間里,人們將2013年稱為史上最火爆的“地王年”,不僅是地王數(shù)量達(dá)到歷年土地出讓之最,與此同時,這些地價的上漲速度之快完全沖破了市場此前的想象。

但業(yè)內(nèi)唯一認(rèn)可的、真正意義上的地王元年還是2016年。

2016年8月17日,上海樓市回暖的春風(fēng),吹得房企們信心滿懷。這一天,是上海靜安中興社區(qū)一幅住宅地塊市場掛牌的日子,作為上海近十年來首次出讓的內(nèi)環(huán)土地,靜安地塊引來了18家競拍者的圍搶。

毫無意外,靜安地塊的單價不斷沖新高,但它的成交單價,還是出乎了很多人的意料。靜安地塊最終以14.3萬元/平方米的單價,登上了全國“單價”地王。競得這個地塊的,是一家彼時還名不見經(jīng)傳的閩系房企——融信。

土地市場傳來的熱浪,很快便接踵而至。就在融信刷新單價地王的12天后,另一個房價高地深圳,也很快誕生了一個全國“總價”地王——深圳國際會展中心地塊,由招商蛇口和華僑城以310億元獲得。

這一年,各地的“地王”開始不斷涌現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了3年的低谷期后,開始有了向上抬頭的跡象。

有統(tǒng)計顯示,2016年全國一共誕生了350個“地王”,造就了房地產(chǎn)史上最多的“地王”之年。在此之前,各地還未出臺限價政策,價高者得,是土地市場的競拍規(guī)律。而由此創(chuàng)造的土地單價和總價之高,令人咋舌。

過往20余年房地產(chǎn)歷史中,地王的價格不斷走高,由此造就的財富神話更是屢見不鮮。與地王一同刷新的,是地產(chǎn)大佬們的財富值。譬如從廊坊黨校門口走出來的王文學(xué),大量囤地的“李超人(李嘉誠)”,當(dāng)然也少不了創(chuàng)造了不少地王紀(jì)錄的孫宏斌。

21年前,王文學(xué)曾為裝修業(yè)務(wù)欠的一屁股債犯愁,但頗有政治覺悟的他,燒毀了裝修合同,聲明不再和政府討要欠款,正是這個舉動,讓王文學(xué)順利拿下了黨校門口的一塊地,闖入了地產(chǎn)行業(yè),趟出了一條產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之路,他也因此數(shù)次登上富豪榜榜單。

20余年房地產(chǎn)歷史,最被國人津津樂道的當(dāng)屬亞洲首富李嘉誠。他曾被內(nèi)地各土地市場視為“座上賓”,低價拿下一二線城市大量的黃金地段,成為內(nèi)地“大地主”。多年后,那些動輒數(shù)百億的地價攀升,創(chuàng)造了無數(shù)個囤地傳奇,壯大了李嘉誠的財富版圖。

時代的機(jī)遇里,似乎總是偏愛冒險者。房地產(chǎn)市場的黃金時代里,孫宏斌的人生大起大落。2003年,他創(chuàng)辦的順馳,一朝分崩離析。多年后,他又重新把地王放在了融創(chuàng)的賭桌上。

2013年,房地產(chǎn)調(diào)控政策尚不明朗,融創(chuàng)接連拿下北京農(nóng)展館、亦莊和天津南開區(qū)天拖地塊三宗“地王”項(xiàng)目,質(zhì)疑孫宏斌“玩火”的聲音不絕于耳。但時間證明了地王的價值。也正是2010–2014那幾年,融創(chuàng)迎來了跨越式發(fā)展,迅速躋身一線陣營。

“地王”的另一面

一塊土地有時就能決定企業(yè)的生死,何況是威力更強(qiáng)的地王。在許多地王帶來的造富神話背后,也有為賭局付出的慘重代價。

地產(chǎn)行業(yè)最被外人津津樂道的便是順馳的故事。2003年拿下大興黃村地王時,順馳還處于擴(kuò)張期,它一連在全國各地拿下多宗土地,一副叫板萬科的態(tài)勢。只是變化發(fā)生得太快。2005年,房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺,順馳銷售受阻,資金鏈緊繃。兩年之后,曾經(jīng)叫板萬科的順馳,轟然倒下,低價落入了香港路勁基建的口袋,孫宏斌遭遇了他在地產(chǎn)生涯中的第一個“滑鐵盧”。

這是被載入中國房地產(chǎn)史的一個重要案例。當(dāng)時中國房地產(chǎn)市場化大勢下的第一場樓市調(diào)控,來得迅捷而猛烈。意氣風(fēng)發(fā)的順馳,以及眾多參與“地王”狂歡的企業(yè)翻車。一場調(diào)控過后,不少曾經(jīng)風(fēng)光無限的“地王”項(xiàng)目,陷入多年沉寂,一些公司不得不被迫賣地、賣項(xiàng)目、賣股權(quán),甚至是破產(chǎn)倒閉。

調(diào)控威力初顯的年代里,鮮少有人想到,“過熱—調(diào)控—降溫—恢復(fù)—過熱”,將成為未來近20年樓市運(yùn)行的循環(huán)主基調(diào)。一些房企大膽摸索著調(diào)控周期,低買高賣,名噪一時,但更多的企業(yè),在這場賭局中,無聲地倒下。

在此后多年的幾輪地王熱后,總會伴隨著調(diào)控政策的收緊,緊接著再循環(huán)。例如2010年也同樣出臺了“新國十條”,外界解讀這是為遏制房價上漲下了“猛藥”。的確,在政策剛剛推出的第一個月,全國樓市波動,成交量銳減。此后半年內(nèi),新國十條的升級版——“新五條”就來了,次年一月,“新國八條”繼續(xù)加碼調(diào)控。

層層趨嚴(yán)的調(diào)控態(tài)勢,打得市場措手不及。多個地王地塊身陷囹圄,更有企業(yè)被地王拖累。作為當(dāng)時的北京霸主遠(yuǎn)洋地產(chǎn),在這輪調(diào)控之前,它剛剛志得意滿地以40.8億元拿下北京望京1號地塊,創(chuàng)造了北京單價地王。來不及大擺慶功宴,遠(yuǎn)洋就感受到了調(diào)控壓頂?shù)膲毫?#xff0c;2011年下半年,遠(yuǎn)洋的資金情況開始緊張。此后兩年間,遠(yuǎn)洋的業(yè)績更是大受影響,逐漸掉隊。

過去十余年間,每一輪政策調(diào)控,總是會有激進(jìn)的企業(yè)遭遇相似的境況。但讓許多人沒想到的是,2016年末之后,調(diào)控如暴風(fēng)驟雨般襲來,這次調(diào)控時間之長,力度之大,超乎以往任何時期,波及的企業(yè)面更是歷史之最。

曾經(jīng)火熱的“地王”,立刻成為房企眼中的燙手山芋。

資金壓力之下,房企轉(zhuǎn)讓“地王”的現(xiàn)象越來越多。譬如,2015年9月,華僑城、華潤、招商曾以83.4億元聯(lián)合奪下北京豐臺“地王”。但很快,又以地價“超出授權(quán)價格”為由退出。一年后,華僑城因無力操盤,分兩次將項(xiàng)目出售給泰禾。

2016年12月,融信將上海靜安“地王”49%的股權(quán)出售給萬科。當(dāng)時,有媒體測算,如果再算上建造成本、稅費(fèi)、銀行貸款利息等費(fèi)用,中興路項(xiàng)目基本需要賣到16萬元/平方米方可實(shí)現(xiàn)盈利。但四年之后,由于遇到限價政策影響,靜安地塊最終只能以13萬元/平方米價格入市,換取現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)。

同樣的,于2016年-2017年拿了不少地王項(xiàng)目的金茂,也正在被“地王”項(xiàng)目所累。根據(jù)2020年業(yè)績預(yù)告,中國金茂凈利潤同比下滑40%至50%。

“地王”的光環(huán)成為房企不可承受之重。那些曾經(jīng)以拿地王為傲的企業(yè),2016年以后,卻大多視地王為埋藏在靚麗業(yè)績背后的“定時炸彈”。

行情變了

如今,那些依舊坐在賭桌上的人們已經(jīng)意識到,房企拿地的邏輯發(fā)生了變化。

2020年9月,“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)(即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;凈負(fù)債率不得大于100%;現(xiàn)金短債比不得大于1倍,踩線者將被限制融資),懸在了每一個房企的頭上,這將直接決定它們的融資通道。

2021年新年伊始,自然資源部要求全國多個重要城市實(shí)行“集中供地”,一年最多進(jìn)行三次土地供應(yīng)。隨后兩個月,各地頻繁出臺“補(bǔ)丁”政策,西安和成都更是要求“三道紅線”超標(biāo)者禁止拿地。

幾天前,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在陸家嘴論壇上再次提及,一些地方房地產(chǎn)泡沫化、金融化傾向嚴(yán)重。實(shí)際上,此話也在向房地產(chǎn)市場釋放信號,地產(chǎn)行業(yè)的金融融資環(huán)境變了。

山雨欲來風(fēng)滿樓。一場事關(guān)生存的風(fēng)暴,正在攪動著這個不平靜的市場。

房企深知,過去二十多年來,躺在土地簿上賺錢的好日子,離不開兩個重要的因素:資本杠桿和政策紅利。

前者支撐了以碧桂園為代表的“高周轉(zhuǎn)”模式:向銀行借貸、大量拿地、建成住宅、快速銷售、現(xiàn)金回流,周而復(fù)始。后者則成就了一批因棚戶改造而崛起的三四線房企。

從2018年開始,資本杠桿和政策紅利被雙雙鎖死,變化來得極快。到了2021年,金融行業(yè)去杠桿大背景下,房貸利率不斷提升,也鎖死了大水向樓市漫灌的可能。

這也意味著,沒有了政策紅利和金融紅利后,房企們的生存環(huán)境,不再那么滋潤,低利潤率成為行業(yè)常態(tài)。拿地這一動作本身也開始陷入一場“囚徒困境”——拿地不賺錢,不拿地就沒錢可賺。


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圖/視覺中國


靠“賭房價大幅上漲”獲利的邏輯,再也行不通了。房企拿地不再是一錘子買賣,而變成了一項(xiàng)復(fù)雜的算術(shù)題,不僅要考慮方案、場景的落地,還要考驗(yàn)運(yùn)營和服務(wù)能力。拿地的游戲規(guī)則上升了一大臺階。

一些房企開始表現(xiàn)出少有的謹(jǐn)慎。比如,過去三年一直蟬聯(lián)北京銷冠的中海地產(chǎn),在年中這場北京土拍活動中出手18次,最終卻一無所獲,一路“陪跑”。

而另一位“杭州一哥”濱江地產(chǎn)老板戚金興,也曾因利潤空間過窄,一語道出了房企們內(nèi)心的苦澀,“5塊地,努力做到1%-2%的凈利潤水平?!?/p>

盡管萬科也在積極進(jìn)行生產(chǎn)資料的儲備,但今年以來,其始終未在北京、廣州、深圳落下一子。

今年5月,北京開啟首輪集中供地現(xiàn)場,上百家房企競逐北京,萬科報名了16塊土地,最終卻一塊未拿下。據(jù)現(xiàn)場房企投資人士觀察,那次拍地,萬科雖然報了許多地塊,“但沒舉幾次手。”

對于本就不推崇拿地王的萬科而言,在當(dāng)下這個市場行情之下,拿地策略顯得更加保守。這也是當(dāng)前三條紅線新規(guī)之下大部分房企的想法:寧可拿的偏一點(diǎn),少一點(diǎn),也絕對不出頭。

“兩集中”政策帶來的房企分化,已然顯現(xiàn)。據(jù)中指院統(tǒng)計,今年第一季度,拿地排行榜前10陣營企業(yè)和前11-30陣營企業(yè),權(quán)益金額占比均出現(xiàn)顯著上升,分別上升13.7%和14.1%。但前31-50陣營企業(yè)在招拍掛市場更傾向于合作拿地,權(quán)益金額下降了4.5%。

競爭更激烈了

行業(yè)下行壓力加大,房企開始轉(zhuǎn)向城市更新、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)勾地等領(lǐng)域。城市更新,正在成為房企廝殺的一片“紅?!?。

一些典型的故事正在全國各地上演。2021年5月11日,廣州黃埔區(qū)紅山街雙沙社區(qū)熱鬧異常。這一天,是舊村改造項(xiàng)目確定合作企業(yè)表決結(jié)果公示的日子。按照最初的設(shè)想,最早深度介入該項(xiàng)目的合景泰富,將成為雙沙村舊改合作企業(yè)。但在這之前,一場戲劇性的沖突事件,卻毫無預(yù)警地上演了。

就在項(xiàng)目公開掛牌之前,雙沙社區(qū)項(xiàng)目,半路殺出了一個程咬金——萬科,一度引發(fā)雙方?jīng)_突。據(jù)媒體報道,有傳言稱萬科曾經(jīng)“攜武器進(jìn)村圖謀不軌”,而當(dāng)?shù)卮迕褚嘤斜患づ?#xff0c;公開表態(tài)“雙沙不歡迎萬科”。

萬科事后聲明這是不實(shí)傳言,但某種程度上,也折射出房企在城市更新領(lǐng)域面臨的白熱化競爭。

在這之前,城市更新領(lǐng)域中,一直存在著一條潛規(guī)則,不去碰別人碰過的“奶酪”。但在水深火熱的舊改市場里,半路殺出來的“萬科”,讓很多人都明白,舊改江湖的玩法,要比公開市場復(fù)雜得多。

實(shí)際上,融創(chuàng)中國、萬科等公司把城市更新作為在一線城市拓展土地的重要手段,同時包括世茂、綠城中國在內(nèi)的房企則在近年成立專職部門,布局城市更新業(yè)務(wù)。據(jù)中指院統(tǒng)計,當(dāng)前,大部分百強(qiáng)房企都已直接或間接涉足城市更新領(lǐng)域,而頭部房企基于強(qiáng)大的資源整合能力涉足城市更新的比例更高。

房企轉(zhuǎn)型的突圍,不僅僅是城市更新領(lǐng)域,也出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。以往偏向住宅的房企,也不得不經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的陣痛,從過去的一錘子土地買賣,轉(zhuǎn)而向商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營要業(yè)績。

就連萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上都感嘆,行業(yè)掙錢不容易了,不能再依靠土地紅利、金融紅利賺錢了。從“掙快錢”到“掙老實(shí)錢”,這是房企們都在面對的現(xiàn)實(shí)。

旭輝控股總裁林峰表示,2019年公司多元化拿地占所有拿地總額的33%,今年計劃把這個占比提高到50%。也正是在那一年,廣州旭輝城市更新公司正式成立。2020年,旭輝新增的1310萬平方米土儲中,通過一級開發(fā)、商業(yè)勾地、收并購等渠道新增的土儲占比達(dá)到了51%,遠(yuǎn)高于2019年的33%。而就在兩年前,旭輝控股8成以上土儲都來自公開土地市場拍賣。

中駿集團(tuán)則希望通過“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動模式,盡可能勾地獲得土地。據(jù)新城控股內(nèi)部測算,預(yù)測2025年全國8萬平方米以上購物中心還將開業(yè)1500座商業(yè)地產(chǎn),這些購物中心的需求將成為公司的商業(yè)機(jī)會,支撐公司核心商業(yè)模式。

但無論對策如何,“拿地”本身都不再如過去那般意氣風(fēng)發(fā)。當(dāng)拿地成為新的生死考驗(yàn),一場新的博弈,正在席卷而來。


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