近年來(lái)，重點(diǎn)城市大戶(hù)型、改善性住宅消費(fèi)占比不斷提升。全國(guó)主要城市新建商品住房中，三室戶(hù)型成交占市場(chǎng)主導(dǎo)地位，大戶(hù)型成交占比也穩(wěn)步上揚(yáng)。在信貸環(huán)境顯著改善、相對(duì)寬松的情況下，“賣(mài)一買(mǎi)一”、連環(huán)交易、置換交易客戶(hù)的需求明顯增加。

　　去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題；著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置；多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。從數(shù)據(jù)上看，改善性購(gòu)房需求仍富有潛力，政策支持改善性購(gòu)房需求有序釋放大有可為。

　　第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房達(dá)到1.06間，家庭戶(hù)人均住房建筑面積為41.76平方米，相比第六次人口普查時(shí)增加了10.7平方米?？梢哉f(shuō)，從增量時(shí)代邁向存量時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)，伴隨著的是城鎮(zhèn)家庭正在從有得住，邁向住得好，發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)從住有所居，升級(jí)為住有宜居、住有安居。

　　在改善和提升住房條件的過(guò)程中，城鎮(zhèn)居民的住房需求將逐漸從單純擴(kuò)大居住面積，轉(zhuǎn)變?yōu)橥卣箍臻g功能、提升住房舒適度、提高居住品質(zhì)與生活質(zhì)量，考慮因素將覆蓋至居住區(qū)位、生活配套、教育資源、市政設(shè)施、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等多方面，購(gòu)房模式將包括連環(huán)交易、以購(gòu)換租、以小換大、以舊換新、以遠(yuǎn)換近等，呈現(xiàn)梯次性、有序性、漸進(jìn)性。

　　改善性住房的增長(zhǎng)潛力空間，主要集中在符合條件的新市民、青年群體以及非戶(hù)籍常住人口身上。有研究表明，住房可負(fù)擔(dān)性對(duì)家庭形成期流動(dòng)人口居留意愿的擠出效應(yīng)更強(qiáng)，公共服務(wù)水平對(duì)家庭擴(kuò)張期流動(dòng)人口居留意愿的引力效應(yīng)更強(qiáng)。因而，在增加普惠便捷公共服務(wù)供給、健全市政公用設(shè)施、完善城市住房體系、有序推進(jìn)城市更新改造、增強(qiáng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力等方面的具體努力，將更好激發(fā)符合條件的新市民、青年人、非戶(hù)籍常住人口、居住在老舊小區(qū)和城中村等待改造地段人群等的購(gòu)房需求。

　　不同居住人群也各自存在特定的、特殊的改善性需求。例如，最新人口普查數(shù)據(jù)顯示，65.5%的老年人獨(dú)居或僅與老伴同住，54%的老人在樓齡大于20年的老房屋內(nèi)居住。在人口老齡化趨勢(shì)下，高齡人群及其家人無(wú)疑將更加重視住房在出行、醫(yī)療、康養(yǎng)等方面的適老設(shè)施配套狀況。

　　又如，有報(bào)告顯示，在全國(guó)36個(gè)主要城市中，有超過(guò)1000萬(wàn)人平均每日單程通勤時(shí)長(zhǎng)超過(guò)60分鐘，個(gè)人身心健康可能受到超長(zhǎng)通勤時(shí)間影響。城市運(yùn)營(yíng)也面臨著交通擁堵、土地利用、空氣污染、能源損耗等諸多方面挑戰(zhàn)。職住分離人群在交通通勤和實(shí)現(xiàn)職住平衡方面均具有較大需求，這一部分的改善性購(gòu)房需求也不容忽視。

　　近日，武漢市提出結(jié)合房?jī)r(jià)和新房庫(kù)存情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整住房限購(gòu)范圍。這是各地動(dòng)態(tài)優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策、促進(jìn)改善性住房需求釋放的最新例證。有條件的城市可以繼續(xù)因城施策，優(yōu)化包括信貸政策在內(nèi)的差別化住房政策。在滿足首套住房消費(fèi)需求基礎(chǔ)上，可考慮適時(shí)、適當(dāng)?shù)亟档投追渴赘侗壤?、調(diào)整二套房貸利率加點(diǎn)、調(diào)整限購(gòu)套數(shù)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域等，以滿足有改善性住房需求的人群。

　　還可探索提高住房貸款借款人最高年齡、加大支持和創(chuàng)新住房租賃貸款、放松二孩和三孩家庭限購(gòu)等措施，以滿足老年人、新市民、創(chuàng)新型技能型人才以及多孩家庭等群體的住房消費(fèi)需求，更好地降低購(gòu)房成本，提升換房意愿，釋放合理的改善性購(gòu)房需求。同時(shí)，應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)防嚴(yán)懲經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，更好地抑制投機(jī)性需求與投資性需求。