央行射出的“第二支箭”已經(jīng)在落地，龍湖集團拔得頭籌。

11月10日，交易商協(xié)會受理龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。根據(jù)債務(wù)融資工具注冊發(fā)行自律規(guī)則，能夠向投資人規(guī)范進行信息披露的企業(yè)均可開展儲架式注冊發(fā)行。

儲架式注冊發(fā)行是市場化、法治化、公開透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。龍湖集團可選聘多家機構(gòu)組成主承銷商團完成注冊，后續(xù)每期發(fā)行時再結(jié)合實需確定當期發(fā)債規(guī)模、資金用途、主承銷商。該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時機，提升市場投融資效率。

兩天前，中國銀行交易商協(xié)會發(fā)布消息稱，將在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，房企被著重強調(diào)，意味深長。

資本市場的反應(yīng)最靈敏，次日港股內(nèi)房股集體大漲，華潤、保利、中海、碧桂園、龍湖等優(yōu)質(zhì)房企漲幅尤甚，盤中龍湖漲幅超過15%，債市同樣如此，碧桂園、龍湖的債券因漲幅過大，一度觸發(fā)臨停。

在房地產(chǎn)尤其民營房地產(chǎn)信心最薄弱的時候，央行的“第二支箭”正中靶心。央行通過擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資，以此力挽狂瀾，恢復(fù)資本、民眾對房地產(chǎn)的信心。

信心是當下房地產(chǎn)解局的最佳良藥，央行的“救市”行動在實質(zhì)性幫助房企融資之外，更具有風向標的意義，即既要“保交樓、保交付”，也要保優(yōu)質(zhì)房企，尤其是優(yōu)質(zhì)民營房企，因為他們是房地產(chǎn)走向健康發(fā)展不可或缺的一員。

打通境內(nèi)融資渠道

央行的“第二支箭”可以追溯到2018年，當時部分民營企業(yè)跟當今的房企面臨同樣的融資困境。

經(jīng)國務(wù)院批準，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風險偏好和融資氛圍，有效緩解了民營企業(yè)信用收縮問題，促進了民營企業(yè)融資恢復(fù)，降低了民營企業(yè)融資成本。專家一致認為，“第二支箭”有效應(yīng)對了那次融資危機。

這一次，央行“第二支箭”再次射出，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這次政策重點強調(diào)了將民營房企納入覆蓋，是一個較好的表態(tài)，說明了針對房企的融資正從救急進入到常態(tài)化的模式。此前的一些債券融資主要針對處于違約邊緣的房企或僅考慮基本面尚好的企業(yè)，而本次政策則比較系統(tǒng)地從整體行業(yè)健康的角度入手，同時也有比較充足的資金準備。

境內(nèi)融資渠道對房地產(chǎn)開放，無疑是“雪中送炭”之舉。房地產(chǎn)是一個重資金的行業(yè)，過往為維持行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，境內(nèi)融資渠道對房企要求較為嚴苛，房企以境外融資渠道為主，發(fā)行美元債是絕大部分房企的重要資金來源。

如今，恒大、陽光城、佳兆業(yè)、世茂等一批房企相繼出現(xiàn)美元債違約。11月初，旭輝選擇暫停支付境外債本息約4.14億美元，進入實質(zhì)性債務(wù)違約狀況。綠地控股也公告稱，將對旗下2022-2024年到期的9只美元債就展期事項發(fā)起同意征求。其中，2023年6月到期6.65%美元債展期一年，其余債券均展期兩年。

隨著中國房企債務(wù)違約增多，房企信用評級遭到評級機構(gòu)頻繁下調(diào)，而發(fā)行美元債的基礎(chǔ)是評級機構(gòu)的信用背書，評級越高，融資成本越低，但如今，評級機構(gòu)不斷下調(diào)房企評級，導(dǎo)致美元債融資渠道收緊，融資成本上升。碧桂園甚至宣布退出評級。

目前，境外融資渠道基本喪失融資功能，銷售疲軟，但“保教樓、保交付”都需要資金填補，而且今年是房地產(chǎn)的償債大年，據(jù)安信證券統(tǒng)計，2022年全年有6806.2億元地產(chǎn)債到期，每個季度的到期規(guī)模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元以及1242.4億元，其中三季度壓力最大。

在雙重壓力之下，央行重啟“第二支箭”，對房企來說既可緩解債務(wù)壓力，避免走向債務(wù)違約，亦可保存實力，以做到“保交樓、保交付”。

優(yōu)質(zhì)房企有望脫穎而出

央行“第二支箭”消息出來之后，資本市場大為震動，內(nèi)房股集體走高。其中，龍湖表現(xiàn)尤為突出，截至11月10日收盤，龍湖集團11月累計漲幅達到41%，其發(fā)行的多支美元債亦大幅上揚。

資本市場的反應(yīng)，證明優(yōu)質(zhì)房企在利好消息出來時，會率先得到資本青睞。

龍湖是第一批被監(jiān)管機構(gòu)選定的“示范房企”，2022年8月，該公司發(fā)行一期15億元中期票據(jù)，由中債信用增進投資股份有限公司(簡稱“中債信用”)為該筆中期票據(jù)提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。這是中債信用增進公司按照市場化、法治化原則通過直接擔保方式增信的首單民營房企債券。

以龍湖集團獲得“中債信用”債券為開端，優(yōu)質(zhì)房企的融資渠道進一步拓展。

11月初，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集21家民營房企召開座談會。與會企業(yè)表示，座談會明確中債增進公司將繼續(xù)加大對民營房企發(fā)債的支持力度，目前正在推進10余家房企的增信發(fā)債，涉及金額約200億元，龍湖便是其中之一。

據(jù)龍湖集團CFO趙軼透露，龍湖第二筆“中債增信”債券正在有序推進中。

能夠得到資本市場與監(jiān)管機構(gòu)的雙重認可，得益于龍湖仍在保持有質(zhì)量的增長，相比“躺平”的房企，龍湖仍在維持優(yōu)質(zhì)房企的體面。

據(jù)龍湖公告顯示，1-9月公司銷售額累計達到1456億元，此外還有171.8億元經(jīng)營性收入進賬。龍湖2022年第三季度累計銷售額達到597.5億元，同比實現(xiàn)正向增長。2022年1-10月，龍湖共交付約7.5萬套品質(zhì)住宅，100%實現(xiàn)如期交付，其中超40%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付，總體滿意度達90%。

銷售增長外，龍湖還在積極儲備土地，9月底至今，龍湖在第三輪集中土拍中共摘得11幅地塊，在北京、上海、合肥、西安等地均有斬獲，累計投入超100億元。截至目前，龍湖共獲取25塊地，總建筑面積301萬平方米，合計權(quán)益地價達到222億元。

面對資本市場的波動，龍湖集團及大股東毫不吝惜花7000萬港元增持股票，以及購買4200萬美元優(yōu)先票據(jù)，以增強投資者信心。

龍湖集團還在10月9日提前贖回了一筆3億的美元債，加上此前提前償還的兩筆銀團貸， 10天之內(nèi)，龍湖累計提前歸還債務(wù)超過100億港元，顯示出公司充足的流動性，穩(wěn)健的財務(wù)盤面。

良好的信譽，讓標普、穆迪至今對龍湖保持“投資級”評級，這在房企中已屬罕見。

央行“第二支箭”發(fā)出后，被資本市場恐慌情緒“錯殺”的華潤、保利、中海、龍湖等一批優(yōu)質(zhì)房企，可以借此融資機會，進一步加大土地儲備，推動樓市回暖，助力中國房地產(chǎn)市場走向健康的發(fā)展軌道。