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促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

作者:本報(bào)記者 亢 舒 2022-08-05 09:41 來源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)-《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》 次閱讀
 
促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展

中共中央政治局近日召開會(huì)議,分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì),部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實(shí)地方政府責(zé)任,保交樓、穩(wěn)民生。

  如何進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?怎樣用足用好政策工具箱?保交樓又該如何實(shí)現(xiàn)?記者就上述問題采訪了有關(guān)專家學(xué)者。

  抓住重點(diǎn)穩(wěn)定市場(chǎng)

  穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于全方位守住安全底線至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)部門,這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)本身對(duì)投資、消費(fèi)和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的貢獻(xiàn),還體現(xiàn)在其對(duì)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用。

  清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為,在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨三重壓力,尤其是在疫情反復(fù)沖擊和外部環(huán)境嚴(yán)峻復(fù)雜的形勢(shì)下,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要。

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松認(rèn)為,當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要抓住三個(gè)重點(diǎn)。一是合理釋放改善性需求。目前,城鎮(zhèn)戶均住房已超過1.1套,購房主體已轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨?。從政策層面來?#xff0c;首次置業(yè)政策已經(jīng)基本到位,但改善性需求仍有較大空間。二是加快推進(jìn)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組,逐步恢復(fù)個(gè)別房企的融資功能,增強(qiáng)各方信心。三是要完善商品房預(yù)售制度。

  浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬認(rèn)為,減小房地產(chǎn)下行幅度,對(duì)于當(dāng)前穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤意義重大。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)要增強(qiáng)市場(chǎng)信心,包括消費(fèi)者消費(fèi)信心、開發(fā)企業(yè)拿地與開發(fā)的信心,信心比黃金更重要。

  虞曉芬預(yù)計(jì),下半年商品房銷售狀況將好于上半年。一方面,房貸利率下行將降低購房者利息負(fù)擔(dān);另一方面,除了熱點(diǎn)城市,各地陸續(xù)取消限制性政策,出臺(tái)了眾多激勵(lì)性政策,其政策效果將逐漸顯現(xiàn)。

  用足用好政策工具箱

  房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任在地方。不同城市的情況千差萬別,不論是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,還是保交樓、穩(wěn)民生,地方政府最了解當(dāng)?shù)厍闆r,能夠采取最有利于地方發(fā)展的舉措。

  我國(guó)從2018年開始建立了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,形成了統(tǒng)一目標(biāo)、因城施策、一城一策、城市主責(zé)的工作機(jī)制,并從實(shí)際出發(fā)不斷完善政策工具箱。此次中央政治局會(huì)議提出“因城施策用足用好政策工具箱”,就是從房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異大的特點(diǎn)出發(fā),在保持全國(guó)性政策基本穩(wěn)定的前提下,鼓勵(lì)地方政府結(jié)合本地市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際,靈活選擇、調(diào)整、運(yùn)用政策工具箱中的工具,促進(jìn)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  虞曉芬認(rèn)為,與發(fā)達(dá)國(guó)家相比,我國(guó)個(gè)貸利率偏高,可通過調(diào)整首付款比例、調(diào)整貸款利率加大對(duì)首套住房消費(fèi)的支持。部分城市還可根據(jù)具體情況考慮降低二手房首付比例,實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸等。她建議,要發(fā)揮公積金作用,推進(jìn)新市民和青年人繳存擴(kuò)面工作,支持靈活就業(yè)人員繳存公積金,提高公積金覆蓋面。同時(shí),落實(shí)購房配套政策,對(duì)在當(dāng)?shù)刭彿康木用?#xff0c;提供享受就近入學(xué)和其他公共服務(wù)機(jī)會(huì),促進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化。此外,還可實(shí)施差異化購房補(bǔ)貼,支持剛性和改善性消費(fèi)。

  鄧郁松認(rèn)為,用足用好政策工具箱仍有很大空間。首先,應(yīng)降低改善性需求置換成本,可探索改善性需求貸款利率由商業(yè)銀行自主定價(jià),這有助于降低改善性需求的房貸負(fù)擔(dān)。同時(shí),還可進(jìn)一步降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)成本,鼓勵(lì)正常的房屋置換需求。

  目前,部分城市商品房?jī)r(jià)格相對(duì)較低,很多房企也急于出售住房。不妨采取太原、長(zhǎng)沙等城市的辦法,收購一些房企的商品房作為租賃住房。這既有利于緩解房企流動(dòng)性緊張的壓力,也有利于租賃人群更快實(shí)現(xiàn)住有所居。

  千方百計(jì)保交樓

  當(dāng)前,由于個(gè)別房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)、預(yù)售監(jiān)管存在缺陷、疫情反復(fù)沖擊,部分預(yù)售商品住宅項(xiàng)目出現(xiàn)不能按期交付甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn),這不僅損害購房者利益,也影響潛在購房者信心,導(dǎo)致商品房銷售規(guī)模收縮、開發(fā)企業(yè)銷售收入銳減、債務(wù)償還壓力加劇等一系列連鎖反應(yīng),影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

  中央政治局會(huì)議提出,要保交樓、穩(wěn)民生。對(duì)此,劉洪玉認(rèn)為,實(shí)現(xiàn)保交樓、穩(wěn)民生,能有效促進(jìn)全社會(huì)恢復(fù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信任和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心,有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  如何把保交樓工作落到實(shí)處?虞曉芬認(rèn)為,要把防止項(xiàng)目爛尾放在重要位置,政府、金融部門、國(guó)有平臺(tái)等加強(qiáng)協(xié)同,全力保交樓。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全流程監(jiān)測(cè)和全過程監(jiān)管,分析不同類型房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成因,建立相應(yīng)的監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,準(zhǔn)確判斷、及早發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),及時(shí)處置風(fēng)險(xiǎn),全力守住風(fēng)險(xiǎn)底線。

  她建議,要進(jìn)一步關(guān)注全國(guó)性民營(yíng)房企開發(fā)的樓盤情況,防止大型民營(yíng)房企發(fā)生爆雷事件。可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)利用商業(yè)保險(xiǎn)保障商品房買賣合同涉及的交樓權(quán)益,形成“預(yù)售監(jiān)管制度+商業(yè)保險(xiǎn)”雙重交樓機(jī)制。

  當(dāng)前,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遇到流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),房企的經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)于保交樓至關(guān)重要。因此,需進(jìn)一步穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營(yíng)。虞曉芬建議,金融部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特別是民營(yíng)房企要不抽貸、不斷貸、不壓貸,合規(guī)的不拒貸。加大金融對(duì)區(qū)域性中小型品牌民營(yíng)房企的支持。鼓勵(lì)國(guó)有平臺(tái)與區(qū)域性品牌民企成立項(xiàng)目公司,發(fā)揮國(guó)有資本“四兩撥千斤”和民企懂市場(chǎng)善經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。支持房地產(chǎn)項(xiàng)目收購,鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目或困難企業(yè)。

  鄧郁松認(rèn)為,目前保交樓難點(diǎn)在于對(duì)房子已售但資金被挪用情況的處理。他建議,要根據(jù)不同企業(yè)、不同項(xiàng)目、不同區(qū)域的特點(diǎn)分類推進(jìn)保交樓工作。要把目前一些停工的樓盤分類,總結(jié)各地已有經(jīng)驗(yàn),讓保交樓工作更具針對(duì)性。 (經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 亢 舒)

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