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千億元資產(chǎn)擺上“貨架” 房企趕時(shí)點(diǎn)出清風(fēng)險(xiǎn)?

2022-02-10 10:41 來源:證券日?qǐng)?bào) 次閱讀
 
千億元資產(chǎn)擺上“貨架” 房企趕時(shí)點(diǎn)出清風(fēng)險(xiǎn)?

盤點(diǎn)內(nèi)部資源,逐一擺上“貨架”,是開發(fā)商出清風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)施自救的關(guān)鍵一役。2月9日,市場(chǎng)再度傳出消息,世茂集團(tuán)計(jì)劃出售倫敦金融城的Christ Church Court大樓,放售價(jià)3.4億英鎊(約29.3億元人民幣)。

此前的公開數(shù)據(jù)顯示,世茂集團(tuán)一個(gè)月內(nèi)三次公告資產(chǎn)處置結(jié)果,合計(jì)金額達(dá)46億元;融創(chuàng)中國也處置了杭州、上海、武漢及昆明等多處資產(chǎn),其中有明確交易金額的滬杭三個(gè)項(xiàng)目回籠資金26.8億元。此外,中國奧園、雅居樂等多家千億元級(jí)房企的相關(guān)資產(chǎn)也在尋求買家。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),幾家房企已售待售資產(chǎn)已超千億元量級(jí)。

  “市場(chǎng)各方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)出清都很期待,但優(yōu)質(zhì)房企此時(shí)會(huì)更為理性,不會(huì)采用過去邊收購邊盡調(diào)的方式,這是盲目擴(kuò)張時(shí)代為搶奪資產(chǎn)而采用的手段,有些房企已經(jīng)吃到了苦果?!蹦巢辉妇呙耸肯颉蹲C券日?qǐng)?bào)》記者直言,房企風(fēng)險(xiǎn)基本出清還需要一段時(shí)間。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水則在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)預(yù)判,年中前后房企風(fēng)險(xiǎn)將基本出清。

  合作項(xiàng)目并購空間大

  《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察到,當(dāng)下優(yōu)質(zhì)央企、國企手里都有一份收并購項(xiàng)目清單,但除一二線城市核心商業(yè)物業(yè)外,住宅項(xiàng)目以及綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目多是合作型項(xiàng)目。

  從去年10月底開始,融創(chuàng)中國的資產(chǎn)處置進(jìn)入高頻階段,比如將杭州兩項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給合作方濱江集團(tuán),回籠資金16.73億元;世茂集團(tuán)和雅居樂均退出了2009年的昔日中國總價(jià)地王廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目,該項(xiàng)目另一合作方中海地產(chǎn)以37億元接盤,持股提升至73.33%,成為最大股東。

  “合作項(xiàng)目是并購市場(chǎng)的開端,因?yàn)椴①彴l(fā)起方對(duì)于項(xiàng)目具體情況十分熟悉,且一般并購行為發(fā)生后才能解除項(xiàng)目層面的資金監(jiān)管,因此合作項(xiàng)目并購空間不小?!敝行抛C券在一份研報(bào)中表示,經(jīng)測(cè)算,以10家高信用公司為樣本,涉及的少數(shù)股東權(quán)益總計(jì)高達(dá)7452億元,即便不考慮資產(chǎn)增值,保守估計(jì),這10家高信用公司需要付出1304億元并購合作項(xiàng)目的股權(quán)。

  由此可見,合作項(xiàng)目并購市場(chǎng)不小,疊加當(dāng)下市場(chǎng)尚未進(jìn)入銷售回升期,現(xiàn)金流異常珍貴的現(xiàn)實(shí),為防止并購為自身帶來風(fēng)險(xiǎn),房企謹(jǐn)慎出手實(shí)屬正常。

  “并購難點(diǎn)是買賣雙方對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與收益的衡量。購買方要權(quán)衡項(xiàng)目的收益、風(fēng)險(xiǎn),如果條件不夠優(yōu)厚,折價(jià)不夠,項(xiàng)目本身不夠優(yōu)質(zhì),購買方收并購的積極性就會(huì)比較弱。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,對(duì)于收并購,由于政策明確支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行收并購債券及收并購貸款,資金已不是最主要制約因素,關(guān)鍵還是項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì),折價(jià)力度是否夠大,項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況等。

  當(dāng)前并購成交項(xiàng)目尚少

  自2021年12月份,人民銀行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)通知“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)”后,市場(chǎng)各方對(duì)此均有較高期待。但亦如遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層“不是為了并購而并購”的表態(tài),更多房企收并購會(huì)根據(jù)自身業(yè)務(wù)布局、市場(chǎng)行情,謹(jǐn)慎出手。

  對(duì)于目前收并購成交項(xiàng)目較少的原因,在劉水看來,一是雙方接洽、盡調(diào)、談判需要時(shí)間,大宗交易,需要決策流程,需要一定時(shí)間;二是項(xiàng)目本身情況也影響成交,如一些項(xiàng)目不夠優(yōu)質(zhì),或者項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)比較高,或者折價(jià)不夠等;三是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,市場(chǎng)需求不振,去化壓力較大,收購方對(duì)收并購項(xiàng)目會(huì)更加謹(jǐn)慎。

  劉水認(rèn)為,開發(fā)經(jīng)營能力強(qiáng)的央企、國企在積極尋找機(jī)會(huì)并購。并購貸的登場(chǎng),將加速收并購步伐,但并購案例的批量出現(xiàn)尚需時(shí)日。那么,房企將會(huì)在何時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)基本出清呢?

  “在年中前后,房企風(fēng)險(xiǎn)將基本出清?!眲⑺硎?#xff0c;第一,近期房地產(chǎn)金融政策只是微調(diào),如支持并購債券等,央企、國企率先受益,整個(gè)市場(chǎng)及金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期并沒有發(fā)生改變,金融機(jī)構(gòu)避險(xiǎn)情緒仍然較重,市場(chǎng)銷售沒有顯著回暖,年初房企的資金壓力依然較大,不排除仍有房企發(fā)生債務(wù)違約;第二,下一步,大概會(huì)在二季度,為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸、扭轉(zhuǎn)預(yù)期、使房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)定器作用,在堅(jiān)持房住不炒基調(diào)下,因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)將更加積極,各地需求和供給的支持信貸政策會(huì)有實(shí)質(zhì)性落地,房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性將逐漸恢復(fù)。

  “由于2022年上半年依然處于房企債務(wù)到期的高峰階段,房企的資金壓力仍然較大,隨著銷售的回暖,預(yù)計(jì)下半年開始房企現(xiàn)金流壓力將逐步緩解?!必悮ぱ芯吭焊呒?jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,短時(shí)間內(nèi)房企只能盡力保持資金流動(dòng)性,維持企業(yè)運(yùn)營。而風(fēng)險(xiǎn)徹底出清需要比較長(zhǎng)的時(shí)間,需要給房企時(shí)間和空間調(diào)整業(yè)務(wù)模式、負(fù)債結(jié)構(gòu),市場(chǎng)企穩(wěn)也仍需時(shí)間。(本報(bào)記者 王麗新)

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