從開發(fā)到經(jīng)營打造第二增長曲線
2021年起,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,至今市場仍未全面回暖。但在持續(xù)出臺的各項(xiàng)利好政策支持下,房企積極推動債務(wù)風(fēng)險化解并開拓新的經(jīng)營模式,讓市場看到了行業(yè)恢復(fù)的信心。隨著又一年財報季到來,多家房企公布2023年“成績單”,披露在化債方面取得的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
多家房企債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展
兩年前,房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)違約潮出現(xiàn),嚴(yán)峻的生存困境讓房企不得不告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。如今,“將資金安全放在企業(yè)健康發(fā)展的首要位置”已成為行業(yè)共識。今年以來,積極謀求自救的出險房企已接連在債務(wù)重組方面取得重要進(jìn)展。
趕在發(fā)布2023年財報前,遠(yuǎn)洋集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中國奧園、正榮地產(chǎn)、旭輝控股等多家房企已披露了債務(wù)重組進(jìn)展。
作為“粵港澳四小龍”之一的中國奧園,在歷時24個月后,終于宣告境外債重組成功,將發(fā)行新的融資工具對原有約61億美元的境外債務(wù)進(jìn)行置換。公司預(yù)計,債務(wù)重組后8年將減少境外債務(wù)支付壓力本息49億美元,未來兩三年內(nèi)在境外公開市場無剛性還債壓力。
債務(wù)重組計劃的完成也帶動了中國奧園在項(xiàng)目銷售、建設(shè)等方面的穩(wěn)步經(jīng)營。根據(jù)該公司披露的2023年財報,去年共實(shí)現(xiàn)營業(yè)額275.33億元,增幅達(dá)47.1%。
此外,正榮地產(chǎn)與債權(quán)人特別小組成員簽訂了重組支持協(xié)議書;旭輝控股已就境外債務(wù)全面解決方案的條款向協(xié)調(diào)委員會、債券持有人小組及其顧問提交了初步提案。
“出險房企化債進(jìn)展提速與金融支持力度加碼、多家房企債務(wù)重組成功提升業(yè)內(nèi)信心等因素密切相關(guān)。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示,一方面,中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求,為房企化債求穩(wěn)注入了積極動力。另一方面,融創(chuàng)中國、中國奧園等房企債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展,也將為房地產(chǎn)行業(yè)重塑信心。
開拓經(jīng)營性業(yè)務(wù)穿越行業(yè)周期
為保障資金安全,頭部房企也在積極降低負(fù)債水平,力保平穩(wěn)穿越行業(yè)周期。
根據(jù)萬科發(fā)布的2023年財報,其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.39億元,同比下降7.56%;凈利潤121.63億元,同比下降46.39%。面對營收和利潤雙降,萬科表示,公司利潤承壓,資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行,向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。
同時,面對此前遭遇的做空危機(jī),萬科董事會主席郁亮表示,公司將加大盤活存量、不動產(chǎn)變動產(chǎn)等工作的力度,未來兩年計劃削減付息債務(wù)1000億元以上,以確保公司安全。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率正在下降。根據(jù)財報,公司剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.5%,從2018年76%的高點(diǎn)已連續(xù)5年下降。
僅靠御寒,不足以過冬。除了保障現(xiàn)金流安全外,越來越多房企正在開拓和發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù),力求打造第二增長曲線。
萬科是較早向經(jīng)營性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的房企。其長租公寓的規(guī)模和效率持續(xù)保持行業(yè)第一,共運(yùn)營管理租賃住房23萬間,累計開業(yè)18萬間。
行業(yè)“優(yōu)等生”龍湖集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)了多項(xiàng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)上的突破。根據(jù)該公司發(fā)布的2023年財報,運(yùn)營加服務(wù)組成的經(jīng)營性收入占比達(dá)到14%,利潤占比已超過60%,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元,同比增長5.7%。到2024年,龍湖開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目將超過100個。
“行業(yè)下行過程中,經(jīng)營性業(yè)務(wù)為龍湖穿越周期提供了底氣,成為穿越周期的壓艙石?!饼埡瘓F(tuán)董事會主席兼首席執(zhí)行官陳序平說。
市場短期承壓仍需要時間修復(fù)
伴隨著市場銷售規(guī)模下滑,房企地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下降似乎成為常態(tài)。
2023年,綠城中國實(shí)現(xiàn)毛利170.73億元,同比減少22.5%;實(shí)現(xiàn)毛利率13%,同比下降4.3個百分點(diǎn)。綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示,綠城把安全作為土地投資的首要考慮因素,因此毛利率不會特別高。
“從去年以來,一系列高杠桿企業(yè)出險,影響了購房者的購房信心,需要時間去進(jìn)行修復(fù)?!标愋蚱奖硎?#xff0c;9億至10億平方米是新房市場的真實(shí)居住需求承載量。
華潤置地副總裁陳偉認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)長期向好的趨勢不會改變,但目前房地產(chǎn)庫存依然比較高,二手房持續(xù)分流的壓力仍在,市場處在筑底回穩(wěn)、繼續(xù)向上勢能的階段,提振客戶信心至關(guān)重要。(記者 鹿楊)
相關(guān)稿件