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關(guān)注房地產(chǎn)市場新特征

2024-03-25 09:25 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)-《經(jīng)濟日報》 次閱讀
 
關(guān)注房地產(chǎn)市場新特征

  今年1月至2月,在去年同期基數(shù)較高的情況下,新房銷售面積和銷售額同比下降較多。如何看待當前房地產(chǎn)市場形勢?幾個新特征值得關(guān)注。

  從需求端看,有兩個“好于”。盡管近兩年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整轉(zhuǎn)型中,新開工和銷售等數(shù)據(jù)都是同比負增長,但也有一些亮點。

  二手房成交量好于新房。2023年二手房網(wǎng)簽成交7.1億平方米,達到歷史峰值,同比增長42.6%。今年1月延續(xù)了這一成交上升態(tài)勢,同比增長41.7%,環(huán)比增長1.7%。目前有13個省份的二手房成交量超過新房,這是之前從未出現(xiàn)過的現(xiàn)象。二手房成交量上升,一方面有供應(yīng)量多、議價空間大的因素,另一方面也表明,只要房子價格、區(qū)位、配套、服務(wù)合適,需求仍然存在。這對房企提出了更高要求,未來房企不僅要有與同行競爭的能力,還要有與二手房競爭的能力,能否以終為始、以需求為核心,提供綜合品質(zhì)更優(yōu)的產(chǎn)品和服務(wù)是一個考驗。

  現(xiàn)房銷售好于期房。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),自2022年1月至2月,期房出現(xiàn)銷售面積同比負增長,2022年全年最大負值為-28%,2023年底為-14.1%。但在此期間,現(xiàn)房銷售始終為正增長,2023年全年同比增幅為18%,表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看,2023年現(xiàn)房銷售面積占比為22.5%,較2022年提升了5.2個百分點。現(xiàn)房銷售持續(xù)增長,表明民眾對房企經(jīng)營風險仍有擔心。我們看到,從2022年下半年開始,政府著力保交樓。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家金融監(jiān)督管理總局推進建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,支持房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè),一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。據(jù)悉,31個省份312個城市已建立房地產(chǎn)項目融資協(xié)調(diào)機制,分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至2月底,商業(yè)銀行快速進行項目篩選,審批通過貸款超2000億元,這有利于穩(wěn)定預期。而現(xiàn)房銷售增長,表明市場上投資性需求減少,也與國家鼓勵現(xiàn)房銷售大方向一致。

  從供給端看,有兩個“優(yōu)于”。2023年,新房銷售面積11.17億平方米。經(jīng)研究可以發(fā)現(xiàn),在供給端也有明顯的新特征。

  “三好”房企的表現(xiàn)優(yōu)于整體市場。在當前的市場環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)需要“三好”才有競爭力。一是資產(chǎn)質(zhì)量好,即開發(fā)項目所處的區(qū)位好;二是產(chǎn)品和服務(wù)競爭力好,即所開發(fā)的產(chǎn)品和服務(wù)符合當下市場需求,目前新房市場上的改善性需求明顯多于剛需;三是企業(yè)管理好,即杠桿率不高、內(nèi)控管理自律性強等。目前符合“三好”標準的房企,多數(shù)是央企和深耕地方的優(yōu)質(zhì)房企。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),2023年排名前10位的房企銷售額下降11.7%,低于前100位房企銷售額同比下降17.3%的水平。這說明,“三好”房企在市場上有競爭力,發(fā)展前景更好。過去,行業(yè)主要從百強看房企競爭力,未來,要從“三好”角度看房企,尤其是那些深耕地方的優(yōu)質(zhì)房企。

  頭部城市市場優(yōu)于整體市場。當前房地產(chǎn)市場分化仍在繼續(xù),根據(jù)中指院數(shù)據(jù),2023年排名前20位城市新房銷售面積占全國的比重達20%,比2022年提高了4個百分點;這部分城市住宅用地出讓金占全國比重達53%,其中,上海、杭州、北京、蘇州、成都、廣州、南京均超千億元。今年前2個月,北京土地出讓市場表現(xiàn)良好,1月份出讓4宗地塊,平均溢價率8.9%,2月份出讓5宗地塊,其中兩塊地溢價率均為15%。這說明,房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)濟實力強、就業(yè)形勢好的城市市場有信心。

  過去房地產(chǎn)市場是個新建商品房為主的市場,未來隨著房地產(chǎn)業(yè)不斷成熟,新房市場和二手房市場、保障房和市場房、租賃房和自住房、新建開發(fā)和存量更新共同構(gòu)成住房房地產(chǎn)體系。建議有關(guān)部門發(fā)布更全面的數(shù)據(jù),讓全社會更便利、更全面地了解房地產(chǎn)業(yè)的變化和趨勢。

  (本文來源:經(jīng)濟日報 作者:秦 虹 作者系中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任)

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上一條:多地出臺新一輪樓市新政2024-03-23
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