中國經(jīng)濟網(wǎng)北京9月11日訊(記者 李方) 自7月底中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”以來,最近兩周,重磅政策密集落地,超出市場預(yù)期。目前,四大一線城市全部執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”,央行宣布降低首付比例和房貸利率下限,并首次降低存量首套房貸利率,讓政策惠及更多人群。
一攬子政策發(fā)力
自廣州、深圳于8月30日宣布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,9月1日,上海、北京相繼官宣落地。根據(jù)《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》,按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。
除了四個一線城市,據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,還有武漢、廈門、中山、惠州、東莞、成都、重慶、長沙、蘇州、無錫、江門、沈陽、杭州、珠海、大連、蘭州等30個城市官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。
除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”,8月31日,中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》兩個重磅通知,不但降低首付門檻,還降低了所有首套存量房的房貸利率,給予“月供族”一次政策“大禮包”。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問時表示,此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點有兩點:一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市,首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。
該負(fù)責(zé)人表示,各地可按照因城施策原則,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
對于降低存量住房貸款利率的原因,該負(fù)責(zé)人表示,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴大消費和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時,還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,減少風(fēng)險隱患。為更好適應(yīng)上述新形勢,中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確按照市場化、法治化原則,支持鼓勵銀行與借款人協(xié)商調(diào)整存量首套住房貸款利率。
9月8日,上海住建委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金購買存量住房最長貸款期限的通知》,對公積金最長貸款期限、公積金提取和申請人范圍等內(nèi)容進(jìn)行了松綁和擴大。
9月11日,濟南對當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策措施進(jìn)行調(diào)整:取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制;同時,商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。同日,青島全域取消限購政策,同時優(yōu)化住房上市交易年限,在青島市范圍內(nèi),商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,截至目前,有包括東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、濟南、青島、蘭州9城全面取消限購政策。預(yù)計接下來其他重二線城市如杭州、蘇州、成都、武漢等可能會逐步跟進(jìn)。
超出市場預(yù)期
這輪政策既重磅又密集,業(yè)內(nèi)人士直呼“超預(yù)期”。
“市場對于一線城市先落地‘認(rèn)房不認(rèn)貸’呼聲很高,但的確政策落地超出預(yù)期,市場普遍預(yù)期會先出臺‘外圍限購適度放松’或‘普通住宅標(biāo)準(zhǔn)’調(diào)整?!?8安居客研究院院長張波表示,“一線城市的政策過往都是處于收緊狀態(tài),即使是去年下半年開始市場整體出現(xiàn)降溫,一線也都保持巋然不動。目前政策的放松代表著全國市場底部已經(jīng)確立,通過政策釋放出一批自住需求,無疑將有利于一線城市熱度回升,并帶動全國更多城市走出低迷行情?!?/p>
北京自2017年3月執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”以來,二套房界定標(biāo)準(zhǔn)為全國最嚴(yán),即全國有住房貸款記錄的,無論已結(jié)清或未結(jié)清,再買房都視為二套。首付比例方面,北京首套房貸普宅首付比例不低于35%;非普宅則不低于40%。二套房貸普宅首付比例不低于60%;非普宅則不低于80%。
現(xiàn)在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,以一套600萬元的房子來計算,如符合認(rèn)定為首套住房條件的話,在首付階段可以少支出150萬元。如果是非普宅,首付可以少240萬元。
“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’直接利好兩類人群,一類是外地有過貸款記錄在本地?zé)o房家庭,一類是本地賣一買一的置換家庭?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜表示。
對于降首付和降房貸利率,貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示,“從歷史來看,住房金融信貸政策對于房地產(chǎn)市場的直接帶動作用最強。低首付+低利率的住房信貸政策降低購房門檻、提高購買力,促進(jìn)住房需求釋放,有效帶動房地產(chǎn)市場向上發(fā)展。如按此政策執(zhí)行,20%、30%的首付比達(dá)到房地產(chǎn)歷史上最低首付水平。尤其是大城市首付比具有顯著下降空間,購房門檻將降低,購買力將大幅提高?!?/p>
9月7日,中農(nóng)工建四大商業(yè)銀行發(fā)布了存量首套住房貸款利率調(diào)整的規(guī)則,9月25日起可于線上線下提出申請。
對于多地限購政策的放開,諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示,取消限購、降低購房門檻,意味著原本不具備資格的購房者重新獲得入市資格,將會釋放一批購房需求,提振交易活躍度,對于去庫存和拉動市場活力有著重要意義。同時,取消限售,將會加快房屋在市場的流通力,同時對改善換房時間限制進(jìn)行了大幅度的松綁,有利于改善需求的釋放,提高市場活躍度?!皾?、青島、南京這類核心二線城市全面解除限購政策對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場而言意義重大?!?/p>
調(diào)控仍有空間
“金九銀十”將成為檢驗本輪政策效果的試金石。
“購房者置業(yè)意愿和置業(yè)能力仍受多個因素影響,短期政策優(yōu)化后,預(yù)計前期觀望或積壓的購房需求將快速釋放。賣一買一的購房者入市需要一定時間,預(yù)計一線城市市場持續(xù)時間將好于二線及三四線城市?!标愇撵o表示,“若要扭轉(zhuǎn)市場下行預(yù)期,仍需要供需兩端政策持續(xù)協(xié)同發(fā)力?!?/p>
在張波看來,預(yù)計9、10月份市場將延續(xù)分化態(tài)勢,熱點一二線城市政策繼續(xù)放松,改善性需求提升明顯,部分熱點區(qū)域和板塊的成交量將有所提升,并帶動房價上行,但大多數(shù)弱二線城市和三四城市的去化難度依然難言有明顯改善。
為了激活樓市,政策還有哪些著力點?張波建議,“對于高端商品住房放開限價,例如上海、北京市場接受度在15萬/平方米以上的項目。中低端項目保持限價。通過高端住宅房價提升帶動市場預(yù)期,通過控制中低端項目房價,讓這類群體能安心買房,并穩(wěn)定這類房源的一二手價格?!?/p>
此外,供給側(cè)控風(fēng)險也是重點。張波建議,切實滿足行業(yè)合理融資需求,有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險,改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,推動行業(yè)的債務(wù)展期。
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