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有人月供可少還840元!如何申請(qǐng)下調(diào)首套房貸利率?能省多少錢?當(dāng)時(shí)所在城市利率下限是多少?一文讀懂

2023-09-01 11:04 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 次閱讀
 
月供減少840元? 如何申請(qǐng)下調(diào)首套房貸利率?

自7.24政治局會(huì)議表示“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”之后,8月30日,廣深兩城終于發(fā)布新政,落實(shí)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,與政治局會(huì)議提到的“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”相呼應(yīng)。而自廣深先后為樓市政策減負(fù)之后,武漢、惠州等城市隔日同樣發(fā)文執(zhí)行新政。

  8月31日,央行發(fā)文表示,執(zhí)行差別化住房信貸政策,首套房首付比例最低為20%,二套房首付比例最低為30%,再度為市場(chǎng)注入一劑“強(qiáng)心針”。同時(shí),央行、金融監(jiān)管總局等發(fā)文,自2023年9月25日起,存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可以向承貸機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)置換,在LPR上的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

  關(guān)于此次新政如何解讀?據(jù)財(cái)聯(lián)社,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前大部分城市存量房貸的利率最低下限是4.65%(2021年6月21日5年期以上LPR也為4.65%),而此前購(gòu)房者基本是按照6%左右的房貸利率購(gòu)房,此次存量房貸利率調(diào)整后,房貸利率或能降低100個(gè)基點(diǎn)以上,如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年還款方式計(jì)算,月供將從5995元降低至5156元左右,月供則能減少840元左右。

  “當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率下限”是多少?

  為什么不能低于這個(gè)數(shù)?

  新發(fā)放的貸款利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)(LPR)上的加點(diǎn)幅度,不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。不少人提問(wèn):當(dāng)時(shí)貸款所在城市首套房貸利率政策下限是多少?

  據(jù)第一財(cái)經(jīng),一位接近監(jiān)管人士表示,前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快,各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí),一些銀行對(duì)房貸總量實(shí)施了控制,但居民購(gòu)房熱度高、房貸申請(qǐng)量大,供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配,造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限,也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化,存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。

  該人士表示,此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策,即不低于當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率政策下限。這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性,另一方面也是為了保證政策的公平性,確保調(diào)整過(guò)程平穩(wěn)有序,避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同,而導(dǎo)致利率水平有所差異等問(wèn)題。

  例如,若以當(dāng)前的房貸利率政策下限或者實(shí)際新發(fā)放的房貸利率水平確定,就可能出現(xiàn)不同時(shí)間調(diào)整的客戶,調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來(lái)房貸利率政策下限可能下調(diào),或者新發(fā)放房貸利率又有所下降,就會(huì)導(dǎo)致完成調(diào)整較早的客戶,利率水平較高。

  全國(guó)首套房貸利率政策下限為:2019年10月至2022年5月為L(zhǎng)PR,2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。

  下表為初步統(tǒng)計(jì)的與全國(guó)首套房貸利率政策下限不一致的情況(不含按首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下調(diào)或取消下限的情況),具體以人民銀行各分支行公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

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第一財(cái)經(jīng)制圖

  可直接申請(qǐng)下調(diào)或“貸新?lián)Q舊”

  平均降幅或達(dá)0.8個(gè)百分點(diǎn)

  據(jù)央視新聞,申請(qǐng)降低存量首套住房貸款利率,具體怎么操作?能省多少錢?政策五大關(guān)鍵點(diǎn)你要知道:

  1.什么時(shí)候可以申請(qǐng)?銀行什么時(shí)候辦理?今年8月31日以前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸,或者已經(jīng)簽訂了合同還沒(méi)發(fā)放的首套房貸,從9月25日起,可以向銀行提出申請(qǐng)調(diào)整你的房貸利率。

  2.哪些住房貸款可以申請(qǐng)降低利率?一個(gè)關(guān)鍵詞:首套房房貸利率。無(wú)論是你貸款的時(shí)候是首套房房貸,還是你貸款的時(shí)候按照當(dāng)時(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策是二套房房貸,但是按照現(xiàn)在認(rèn)房不認(rèn)貸的新政策可以符合首套房房貸標(biāo)準(zhǔn)的房貸,都可以跟銀行申請(qǐng)下降房貸利率。

  3.跟銀行怎么協(xié)商降低你的存量房貸利率?兩種方式,一種是直接申請(qǐng)調(diào)整我的房貸利率水平,第二種,我申請(qǐng)一個(gè)新的房貸,來(lái)置換以前的那個(gè)比較高的利率的房貸。當(dāng)然央行這次也鼓勵(lì)銀行采取批量調(diào)整方式,讓銀行可以統(tǒng)一調(diào)整,這樣可以大幅提高效率,提升客戶體驗(yàn)。

  4.降低之后大概能降到什么水平?能節(jié)省多少房貸利息?具體能下降多少由你和銀行之間協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。平均來(lái)說(shuō),這次房貸利率的平均降幅可能在0.8個(gè)百分點(diǎn)左右。我們算一筆賬,按照100萬(wàn)元、25年期,原利率5.1%的貸款為例,假設(shè)降到4.3%,每年就能節(jié)省5000元的利息,這是不小的一筆支出了。

  5.降低之后能有多少人受益?按照目前的情況,現(xiàn)在我國(guó)整個(gè)住房貸款余額為39萬(wàn)億,其中,符合條件的首套房住房貸款余額在25萬(wàn)億左右,按照比例來(lái)算,這次大概有三分之二的住房貸款可以申請(qǐng)下降房貸利率??梢哉f(shuō),這次是一個(gè)真金白金的重磅利好政策,將有幾千萬(wàn)戶、上億的居民可以受益。

  上半年新發(fā)房貸平均利率4.18%

  據(jù)第一財(cái)經(jīng),央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%,比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。此外,2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

  “從我們溝通的情況來(lái)說(shuō),銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶,所以按照上述利率情況估算,不同的家庭情況有所不同,有的可能會(huì)調(diào)整多一點(diǎn),有的可能少一點(diǎn),涉及客戶會(huì)超過(guò)4000萬(wàn)戶?!苯咏O(jiān)管人士強(qiáng)調(diào)。

  據(jù)證券時(shí)報(bào),截止2023年6月末,我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。中信建投證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃文濤分析稱,根據(jù)6月末數(shù)據(jù),存量房貸利率若降低10個(gè)基點(diǎn),則對(duì)應(yīng)減少約400億利息支出。存量房貸利率調(diào)整與恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)“20條”措施將形成政策組合拳,對(duì)消費(fèi)起到支持作用。

  同日,人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限,首套和二套住房分別為20%和30%。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”和不實(shí)施“限購(gòu)”的城市。

  對(duì)于降低首付比例,仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示,將有利于降低居民首付負(fù)擔(dān)和成本、增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿,從需求端出發(fā)給樓市企穩(wěn)復(fù)蘇創(chuàng)造更為合宜的貨幣信貸環(huán)境。

  國(guó)有大行率先響應(yīng)

  央行將督促各銀行盡快安排

  8月31日,央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》)后,多家國(guó)有大行第一時(shí)間相應(yīng),預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)有更多銀行跟進(jìn)落實(shí)。

  農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布公告稱,我行在有關(guān)部門指導(dǎo)下,正在積極依法有序開(kāi)展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。 農(nóng)行表示,將按照市場(chǎng)化、法治化原則,通過(guò)線上、線下多渠道提供便利服務(wù),依法合規(guī)開(kāi)展好利率調(diào)整工作。

  建設(shè)銀行發(fā)布公告稱,將積極落實(shí)《通知》要求,依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。建行表示,將按照市場(chǎng)化、法治化原則,提供高效便捷的線上線下服務(wù),按照通知規(guī)定,做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。該行將在有關(guān)部門指導(dǎo)下,抓緊制定具體操作細(xì)則,盡快開(kāi)展利率調(diào)整工作。

  工商銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率的公告:為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署,切實(shí)發(fā)揮金融在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、保障和改善民生等領(lǐng)域的作用,我行認(rèn)真落實(shí)《中國(guó)人民銀行 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》要求,正在積極依法有序推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作。

  中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)布關(guān)于調(diào)整存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的公告,中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行在有關(guān)部門指導(dǎo)下,正在積極推進(jìn)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整準(zhǔn)備工作。中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行已在抓緊制定操作細(xì)則,將按照市場(chǎng)化、法治化原則,為客戶提供線上、線下多渠道便利服務(wù),有效發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)促進(jìn)消費(fèi)、改善民生的作用。

  據(jù)中國(guó)證券報(bào),在《通知》發(fā)布后,人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量首套房貸利率的公告,明確申請(qǐng)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行申請(qǐng)。

  9月25日前,銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作,并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。同時(shí),人民銀行鼓勵(lì)銀行采取批量調(diào)整方式,統(tǒng)一對(duì)其存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。


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