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聯(lián)手代建企業(yè) 金融資管公司助力房企紓困

2023-08-18 09:59 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 次閱讀
 
聯(lián)手代建企業(yè) 金融資管公司助力房企紓困

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到,“金融16條”推出后,AMC(金融資產(chǎn)管理公司)積極開展房企紓困行動(dòng),通過代建、并購、處置不良資產(chǎn)等方式介入相關(guān)項(xiàng)目,保障房地產(chǎn)項(xiàng)目交付。業(yè)內(nèi)人士表示,AMC在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活,主要通過“出資+開發(fā)”模式,由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組,操盤方負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。AMC的積極參與,將成為加快房企風(fēng)險(xiǎn)出清的又一抓手,有助于保障房地產(chǎn)項(xiàng)目交付,支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

  收并購市場(chǎng)降至低點(diǎn)

  根據(jù)克而瑞研究中心(CRIC)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),2023年7月,重點(diǎn)受監(jiān)測(cè)房企共涉及17筆并購交易,披露交易金額的有15筆,總交易對(duì)價(jià)約122.1億元,同比大幅減少78.2%,環(huán)比下跌17.4%,披露的單筆平均交易規(guī)模為8.1億元,收并購市場(chǎng)整體遇冷。

  從交易進(jìn)展來看,7月份有3筆交易處于掛牌狀態(tài),其中大悅城擬41.42億元掛牌轉(zhuǎn)讓上海陸家嘴中糧海景壹號(hào)公寓物業(yè),可售建筑面積約4.9萬平方米。此外,簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、完成、訂立框架協(xié)議、進(jìn)行中、未確定交涉中的交易筆數(shù)分別為7個(gè)、4個(gè)、1個(gè)、1個(gè)、1個(gè)。其中包括融創(chuàng)4.22億元出售重慶文旅城、中海以3億元對(duì)價(jià)完成出售上海中海中心辦公樓等。

  從交易標(biāo)的物業(yè)類型看,7月多元化并購額占比較上月有所回升,9筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資中已披露的交易金額合計(jì)為58.82億元,占全部規(guī)模的比例為48.2%。但與去年同期418.67億元的大宗交易規(guī)模相比,當(dāng)前多元化大宗交易市場(chǎng)整體遇冷,交易方持觀望態(tài)度。此外,開發(fā)項(xiàng)目、集團(tuán)收并購交易筆數(shù)分別為7筆和1筆,開發(fā)項(xiàng)目交易筆數(shù)是上月的一半,熱度明顯回落。

  值得一提的是,今年7月,萬達(dá)三次轉(zhuǎn)讓相關(guān)股權(quán)備受市場(chǎng)關(guān)注。克而瑞研究中心分析人士指出,萬達(dá)通過幾筆股權(quán)出讓累計(jì)回籠資金近68億元,不僅如期完成當(dāng)月到期的美元債兌付,其長(zhǎng)春項(xiàng)目逾10億元財(cái)務(wù)糾紛也達(dá)成和解。“不過,除債務(wù)困局外,萬達(dá)真正的考驗(yàn)是今年年底萬達(dá)商管IPO對(duì)賭回購股權(quán)壓力,倘若未能成功上市,萬達(dá)商管需向Pre-IPO投資者支付約300億元的股權(quán)回購款?!痹摲治鋈耸空f道。

  “出資+開發(fā)”模式紓困

  7月份,AMC資管機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議較多。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,在AMC廣泛參與項(xiàng)目紓困的背景下,與AMC合作也成為代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的重要方向之一,同時(shí)這也有望助力保交樓工作順利開展。

  中指研究院報(bào)告顯示,7月下旬,綠城中國(guó)、綠城管理分別與長(zhǎng)城資產(chǎn)及其子公司長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,協(xié)議雙方約定,將在涉房、涉地不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作;7月底,華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作,合作內(nèi)容包括不限于共同設(shè)立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會(huì)提供“保交樓”的系統(tǒng)解決方案等。

  中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,AMC在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活,主要通過“出資+開發(fā)”模式,由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組,操盤方負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營(yíng)?!捌渲?#xff0c;操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司,也可以是頭部房企、原出險(xiǎn)房企或第三方代建企業(yè)。頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng),對(duì)項(xiàng)目去化與溢價(jià)都會(huì)產(chǎn)生積極影響?!?/p>

  今年以來,AMC介入房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸成為一種趨勢(shì)。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),今年前7個(gè)月,已經(jīng)有包括浙商資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、中國(guó)華融等AMC,先后通過代建、并購、處置不良資產(chǎn)等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目。關(guān)聯(lián)房企涉及華夏幸福、泰禾集團(tuán)、金科股份、萬達(dá)地產(chǎn)、保利發(fā)展、佳兆業(yè)、旭輝集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等知名企業(yè)。

  上述克而瑞研究中心分析人士指出:“作為業(yè)績(jī)新增長(zhǎng)點(diǎn),代建商爭(zhēng)相逐鹿,但開發(fā)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高、無法加杠桿等因素?zé)o一不制約各方發(fā)展,代建龍頭也只是憑信用、品牌和金融資源開展紓困模式探索?!?/p>

  合力促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展

  從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)來看,CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,7月份,A股整體上漲的地產(chǎn)股占比將近94%,僅有4只股票下跌;而H股整體上漲的地產(chǎn)股占比也達(dá)到了47%。

  在H股方面,榮盛發(fā)展旗下的物業(yè)公司榮萬家成為7月漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股,整月漲幅超過了45%。

  A股上市房企方面,7月份金科股份的漲幅較大,公司股票在當(dāng)月迎來多個(gè)漲停板。分析人士稱,該企業(yè)在6月份開啟保殼計(jì)劃之后,7月又引入了央企AMC長(zhǎng)城資管作為戰(zhàn)投,且完成了111.97億元境內(nèi)債券的展期,再加上月內(nèi)房地產(chǎn)利好政策頻出,A股房地產(chǎn)板塊整體大漲,使得該公司股票月漲幅達(dá)到了128.8%。

  政策面,7月份調(diào)控優(yōu)化的利好信號(hào)頻出。央行明確鼓勵(lì)商業(yè)銀行降低存量房貸利率來減輕居民負(fù)擔(dān);住建部提出落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等系列措施;月底,北京、廣州、深圳、杭州等城市相繼表態(tài)跟進(jìn)優(yōu)化政策。其中,廣州明確提出要盡快推出有關(guān)政策措施,杭州市城區(qū)取消落戶名額限制,核心城市政策松綁預(yù)期明顯升溫。

  劉水分析稱,中央層面定調(diào)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策,支持企業(yè)合理融資需求,提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造,央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知,疊加各地陸續(xù)出臺(tái)政策優(yōu)化措施,有望合力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  上述克而瑞研究中心分析人士認(rèn)為,除穩(wěn)需求外,當(dāng)前房地產(chǎn)的主要任務(wù)在于保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)。7月份“金融16條”部分政策延期、交易商協(xié)會(huì)持續(xù)支持民營(yíng)房地產(chǎn)債券融資、中央鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)回收資金等,繼續(xù)紓困供給端,對(duì)出險(xiǎn)房企注入流動(dòng)性或進(jìn)行債務(wù)展期,助力保交樓。該人士進(jìn)一步指出,保交樓的核心在于資金問題,盡管“金融16條”延期鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放配套融資,但作為商業(yè)機(jī)構(gòu),銀行當(dāng)前參與意愿度不高。期待后續(xù)更多紓困政策出臺(tái),繼續(xù)加大紓困資金投入,優(yōu)化紓困資金申請(qǐng)、使用和監(jiān)管機(jī)制。(記者 高偉)

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