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樓市又見“冰火兩重天”

作者:亢 舒 2021-06-02 09:28 來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 次閱讀
 
地方過度依賴房地產(chǎn) 可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)

  我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)多年的發(fā)展,住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)總體供需平衡,甚至出現(xiàn)了局部過剩。對于非熱點(diǎn)的三四線城市和縣城,房地產(chǎn)開發(fā)切不可脫離地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口實(shí)際再盲目上馬。

  樓市正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。當(dāng)眾多城市房價(jià)上漲,旨在抑制房價(jià)過快上漲的調(diào)控政策“補(bǔ)丁”一個(gè)接一個(gè)的時(shí)候,個(gè)別三四線城市和縣城的樓市卻成交低迷,價(jià)格下降,乏人問津。

  你是否也收到過海景房廣告宣傳頁?在濱海小城,買上一處海景房,可以度假,又能讓投資保值增值,很多人動了心,很多人也因此虧了錢。以海景房為噱頭,一些濱海小城大肆進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),由于供給過剩,房價(jià)明顯下滑,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)陷入十分尷尬的境地,很多曾來投資的人后悔不迭。

  不只是一些濱海小城,一些旅游資源豐富的城市,通過養(yǎng)老、度假等概念吸引人們置業(yè)。實(shí)際上,這些濱?;蚵糜涡〕堑幕A(chǔ)設(shè)施并不完善,很多連高鐵都沒通,房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域交通不發(fā)達(dá),配套設(shè)施不完善,生活不便利,僅在旺季熱鬧一陣,一到淡季則是處處蕭條,難以形成長久的人氣和吸引力,市場萎靡也就不足為奇了。

  還有個(gè)別三四線城市和縣城,以高鐵開通為由頭過度開發(fā)房地產(chǎn),炒作房價(jià)。這些三四線城市和縣城缺少產(chǎn)業(yè)支撐,經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足,盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果是供給過剩,進(jìn)而出現(xiàn)房價(jià)下跌。

  隨著一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)高企,投資成本提高,風(fēng)險(xiǎn)加大,加之很多熱點(diǎn)城市實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控限購政策,外地人不具備購房資格。于是,投資客將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了濱海城市、旅游城市以及有高鐵等利好消息的三四線城市或縣城。然而,投資房產(chǎn)不是穩(wěn)賺不賠的買賣,購房有風(fēng)險(xiǎn),投資須謹(jǐn)慎。

  還有一類城市更值得關(guān)注和警惕。一些非熱點(diǎn)的三四線城市和縣城,隨著前些年棚改退潮,需求已經(jīng)明顯不足,但是土地和新建商品住宅的供應(yīng)量還在不斷增加。

  貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,2020年全年,統(tǒng)計(jì)監(jiān)測的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍,占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過20%,主要集中在華中、東北、廣東以及云貴桂地區(qū)。2020年國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測的35個(gè)三線城市中,有13個(gè)城市二手住宅價(jià)格下跌。

  當(dāng)前,一些三四線城市和縣城出現(xiàn)商品房供給過剩,折射的仍然是一些城市對房地產(chǎn)過度依賴的現(xiàn)狀。經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以找到其他突破口,而土地出讓能給地方財(cái)政帶來好收益,對地方經(jīng)濟(jì)的拉動能夠起到立竿見影的效果,這使得地方政府不肯擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴。

  事實(shí)上,過度依賴房地產(chǎn)的老路是走不通的。如果任由供給過剩的狀況加劇,最終結(jié)果可能是泡沫不斷累積,大量住房無人購買,給地方財(cái)政造成負(fù)擔(dān),甚至引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

  未來,支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要因素是城市的產(chǎn)業(yè)、人口基礎(chǔ)和居住品質(zhì)。我國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)多年發(fā)展,住房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了總體供需平衡,甚至出現(xiàn)了局部過剩。針對非熱點(diǎn)的三四線城市和縣城,房地產(chǎn)開發(fā)切不可脫離一地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口實(shí)際再盲目上馬,而應(yīng)科學(xué)規(guī)劃,精細(xì)研判,避免過剩,力促供需平衡。

  不過,局部的過剩和經(jīng)營慘淡,不代表這些商品房就沒有機(jī)會發(fā)展,隨著人口老齡化加劇和人們對居住品質(zhì)要求的提升,養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)等恰恰是有廣闊前景的,關(guān)鍵是不能脫離實(shí)際過度開發(fā)。未來的市場,越是細(xì)分領(lǐng)域,越是高品質(zhì),越有可能贏得更多機(jī)會。


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