国产一级性片,欧美极品在线,天天夜干,一级黄免费

中國企業(yè)報集團主管主辦

中國企業(yè)信息交流平臺

微博 微信

洞察頭部房企突圍路:壓降有息負債 探索輕資產(chǎn)模式

2024-04-17 10:41 來源:證券日報 次閱讀
 
洞察頭部房企突圍路:壓降有息負債 探索輕資產(chǎn)模式

上市房企2023年“成績單”正處在密集披露期。截至4月16日,大多數(shù)頭部房企2023年業(yè)績已披露完畢。深入洞察頭部房企的經(jīng)營策略和對市場的預判,對于了解房地產(chǎn)市場接下來走勢如何,企業(yè)怎樣求變突圍,乃至行業(yè)未來新需求新商機在何處很重要。

  近期,《證券日報》記者參與了數(shù)十場上市房企及物管企業(yè)2023年業(yè)績說明會,通過對其管理層的采訪獲悉,頭部房企管理層普遍認為,當前行業(yè)仍處于調(diào)整和筑底階段,市場仍然充滿挑戰(zhàn)。

  但通過對比頭部房企投資策略、業(yè)務布局以及重要財務指標前后變化,可洞悉行業(yè)求新求變之路徑。那么,在房地產(chǎn)行業(yè)改善資產(chǎn)負債表,向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型過程中,頭部房企找到了哪些新發(fā)力點?在投資邏輯以及財務戰(zhàn)略方面又有哪些新變化?

  市場筑底格局將延續(xù)

  2024年一季度,新房市場整體仍未走出低迷,主要表現(xiàn)為增速下滑,震蕩筑底,冷熱不均,分化明顯。業(yè)內(nèi)對此已有共識,即行業(yè)已經(jīng)從增量時代進入存量時代。那么,如何適應新形勢的變化,安全活下來,再尋找新發(fā)力點,是房地產(chǎn)企業(yè)當前亟須破解的重要課題。

  對新發(fā)展路徑的思考及布局,通過數(shù)十場上市房企業(yè)績說明會上透露出的信息可窺見一二。過去被重點關(guān)注的新一年的銷售目標,房企管理層頗有默契地鮮少提及,取而代之的是,如何從過去以“擴規(guī)模”為主的粗放式發(fā)展向當前以“安全提質(zhì)”為主的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變。

  對市場規(guī)模的預判,龍湖集團管理層在業(yè)績會上進行了詳細解釋:“2010年至2015年期間,全國新房成交面積維持在9億至10億平方米的量級,2016年到2021年期間,市場不斷走熱,全國成交面積維持在14億平方米的體量,但其中存在大量的投資性需求。”

  在龍湖集團管理層看來,2023年,全國新房住宅市場回落至9.5億平方米量級,這是新房市場真實居住需求可以承載的量,但當前居民的購房意愿、信心仍在恢復過程中,短期內(nèi)市場仍然存在一定的壓力。

  壓力雖未走遠,但市場前景及信心仍存,需求是支撐力。在多位頭部房企管理層看來,盡管開發(fā)市場規(guī)??s小,但不變的共識是需求仍然存在。未來,這一需求釋放的銷售規(guī)?;?qū)⒎€(wěn)定在10億平方米左右,這意味房地產(chǎn)行業(yè)基本面并未改變。變化的是,改善性需求以及多樣化住房需求正逐漸成為市場“主力軍”。如此一來,此前房企謀求的多元業(yè)務轉(zhuǎn)型,也隨著需求的轉(zhuǎn)變而逐步步入收獲期。

  滿足更多元的市場需求,是房地產(chǎn)下半場重要發(fā)展方向。對房企而言,必不可少的是將目光投向“三大工程”等增量市場以及空間服務市場,與此同時,“商住并舉”、構(gòu)建多元業(yè)務等模式也有望成為房企業(yè)績第二增長極。

  對此,萬科董事會主席郁亮在業(yè)績會上表示,保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”建設,將促進經(jīng)濟回升,也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多發(fā)展空間。萬科在城中村改造、保障房領(lǐng)域都有項目,未來將繼續(xù)發(fā)揮自身在小戶型建設和代建等方面的能力和優(yōu)勢,積極參與。

  龍湖集團則將業(yè)務劃分成開發(fā)、運營及服務三大板塊,包括地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造等C1至C5多個航道業(yè)務。2023年,龍湖集團的運營及服務業(yè)務收入已超過248億元,在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達到60%以上。

  對非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的重視、經(jīng)營及服務業(yè)務進入收獲期,以及對新發(fā)展模式的探索等多重戰(zhàn)略規(guī)劃下,龍湖集團管理層提出,未來C2至C5這四個航道的非開發(fā)類業(yè)務,爭取每年利潤實現(xiàn)20%以上的增長速度。

  “以銷定投”拿地

  構(gòu)建新發(fā)展模式并不容易,不是一朝一夕可見成效的。尤其在市場下行周期中,企業(yè)投資決策委員會如何調(diào)度有限的資金去規(guī)劃投資,做到精準投資,投一成一,是戰(zhàn)略成敗的關(guān)鍵。

  對主營業(yè)務開發(fā)基本盤的投資邏輯,大多數(shù)房企管理層認為,房價普漲的大開發(fā)時代已結(jié)束,未來市場分化是最大的特征,因此要聚焦去化率較高的城市和項目去拿地。

  對此,綠城集團管理層認為,未來房產(chǎn)在核心一、二線城市及改善產(chǎn)品分類上韌性更高,復蘇集中在熱點城市及改善性住房。公司新拓項目也在持續(xù)向高能級城市的高能級板塊集中,進一步提升抗風險能力。

  美的置業(yè)則坦言,投資戰(zhàn)略以作減法為主,由多到精,存量方面加快去化,作結(jié)構(gòu)的調(diào)整,深耕更加有潛力、具備一定優(yōu)勢的核心城市。

  龍湖集團管理層表示,當前土地市場競爭激烈程度不如以前,更有機會拿到好項目,持續(xù)修復毛利率。但也會“以銷定投”,主動把握好投資節(jié)奏,并依然嚴守投資刻度,根據(jù)資金盤面“優(yōu)中選優(yōu)”繼續(xù)新增獲取土地,保持彈性供貨。

  在鞏固開發(fā)基本盤的同時,把重資產(chǎn)變輕以及拓展輕資產(chǎn)業(yè)務也是錨定房企未來競爭格局的重要看點。在過去一年中,為了翻越經(jīng)營性物業(yè)收益率不足以覆蓋利息這重山,萬科以輕資產(chǎn)化為核心轉(zhuǎn)型。一方面尋求長期資金“外援”,釋放百億元規(guī)模流動性的目標;另一方面,借道公募REITs試點持續(xù)深入等多種手段,試圖讓“大船”變“輕舟”。

  其他頭部房企亦如是。當前,華潤置地、招商蛇口、綠城中國等頭部房企均在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、代建等多元業(yè)務賽道上持續(xù)發(fā)力,通過打造商業(yè)REITs平臺、引入投資者、小股操盤以及輸出商業(yè)IP品牌等輕資產(chǎn)化路徑突圍。

  事實上,近年來,多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營主體相繼在港股上市。越來越多的輕資產(chǎn)業(yè)務模式正從地產(chǎn)集團主業(yè)分化形成獨立賽道,并在資本市場上顯現(xiàn)出價值。

  著手應對明年到期債務

  房企求發(fā)展的前提是謀安全,財務穩(wěn)健是安全墊。增厚經(jīng)營性現(xiàn)金流是當前“留在牌桌上”的必要條件,壓降有息負債規(guī)模,以經(jīng)營驅(qū)動發(fā)展則是長久之計。

  暢通多元化融資渠道,多措并舉加快銷售資金回籠,使得多家頭部房企得以著手提前償債,保住信用評級,給予投資者和購房者更多信心。

  以龍湖集團為例,今年3月8日,龍湖集團再度提前兌付本應于2024年底到期的46.1億元商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃(CMBS)。龍湖集團管理層表示,已全額備妥5月份到期境內(nèi)公司債兌付資金,2024年還會有序、主動提前償還2025年到期的部分債務,削減短債,保持債務結(jié)構(gòu)的安全。

  不僅僅是龍湖集團,著手安排明年償債工作,優(yōu)化債務結(jié)構(gòu),已是擺在房企掌舵人案頭上最重要的工作。為此,頭部房企亦在不斷嘗試新融資渠道,尤其是跑通靠重資產(chǎn)去驅(qū)動融資的新模式。

  REITs擴容至消費類基礎設施為頭部房企帶來新的市場機遇。對于商業(yè)REITs的整體規(guī)劃,華潤置地首席財務官郭世清表示,未來3年至5年,預計每年的發(fā)行規(guī)模在100億元左右,希望未來5年的整體發(fā)行規(guī)模達到500億元以上。

  而擁有較多商業(yè)項目的龍湖集團則更偏好經(jīng)營性物業(yè)貸,公司管理層透露,2023年全年龍湖集團的經(jīng)營性物業(yè)貸凈增174億元,平均融資成本不到4%。目前還有約40座可用于后續(xù)融資,為公司提供了長賬期、低成本的融資,未來在經(jīng)營性物業(yè)貸方面會繼續(xù)深耕。

  綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強向《證券日報》記者表示,城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制旨在通過協(xié)調(diào)各方資源,為房地產(chǎn)企業(yè)和項目提供更為高效和穩(wěn)定的融資支持,從而解決當前房地產(chǎn)市場面臨的資金難題。

  有序按期償債,是房企防風險的重要一環(huán),但若想做百年老店,仍需摒棄舊“三高”(高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn))模式,持續(xù)壓降有息負債規(guī)模,合理管控風險。

  以龍湖集團為例,2023年,集團有息負債從2080億元降到1926億元,下降了154億元。龍湖集團管理層強調(diào),會保持負債規(guī)模的穩(wěn)步下降,但這主要依靠正向經(jīng)營性現(xiàn)金流,而不是靠被動出售資產(chǎn)或降低手頭現(xiàn)金。

  事實上,其他已披露2023年資產(chǎn)負債表的房企中,合生創(chuàng)展等多家企業(yè)有息負債規(guī)模也都下降了百億元以上。在2023年業(yè)績說明會上,萬科高管亦承諾,未來兩年降負債1000億元?!氨娙耸安窕鹧娓摺?#xff0c;這極大改善了行業(yè)資產(chǎn)負債表。

  “雖然前路曲折,但也為行業(yè)探索新模式帶來了契機?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示,接下來,上市房企需將重點放在降低負債風險上,同時抓住政策紅利,靈活調(diào)整經(jīng)營策略,為長遠穩(wěn)健發(fā)展夯實根基。(本報記者 王麗新 見習記者 陳 瀟)

點贊()
上一條:木林森照明LED照亮中國家庭未來2024-04-17
下一條:42家電力上市公司發(fā)布2023年年報 近七成去年凈利潤增長2024-04-17

相關(guān)稿件

創(chuàng)新國有企業(yè)黨建工作模式的實踐探索 2022-04-25
“三道紅線”下龍頭上市房企報告期內(nèi)在控杠桿、降負債方面“降檔”成功 2021-03-29
中央企業(yè)負債結(jié)構(gòu)明顯改善 2020年末平均資產(chǎn)負債率降至64.5% 2021-01-20
央企法治建設成效顯著 帶息負債占比實現(xiàn)“九連降” 2021-05-19
多倫科技引領(lǐng)智慧駕考,探索全鏈路駕考管理新模式 2023-10-31
國務院國有資產(chǎn)管理委員會 中國企業(yè)聯(lián)合會 中國企業(yè)報 中國社會經(jīng)濟網(wǎng) 中國國際電子商務網(wǎng) 新浪財經(jīng) 鳳凰財經(jīng) 中國報告基地 企業(yè)社會責任中國網(wǎng) 杭州網(wǎng) 中國產(chǎn)經(jīng)新聞網(wǎng) 環(huán)球企業(yè)家 華北新聞網(wǎng) 和諧中國網(wǎng) 天機網(wǎng) 中貿(mào)網(wǎng) 湖南經(jīng)濟新聞網(wǎng) 翼牛網(wǎng) 東莞二手房 中國經(jīng)濟網(wǎng) 中國企業(yè)網(wǎng)黃金展位頻道 硅谷網(wǎng) 東方經(jīng)濟網(wǎng) 華訊財經(jīng) 網(wǎng)站目錄 全景網(wǎng) 中南網(wǎng) 美通社 大佳網(wǎng) 火爆網(wǎng) 跨考研招網(wǎng) 當代金融家雜志 借貸撮合網(wǎng) 大公財經(jīng) 誠搜網(wǎng) 中國鋼鐵現(xiàn)貨網(wǎng) 證券之星 融易在線 2014世界杯 中華魂網(wǎng) 納稅人俱樂部 慧業(yè)網(wǎng) 商界網(wǎng) 品牌家 中國國資報道 金融界 中國農(nóng)業(yè)新聞網(wǎng) 中國招商聯(lián)盟 和訊股票 經(jīng)濟網(wǎng) 中國數(shù)據(jù)分析行業(yè)網(wǎng) 中國報道網(wǎng) 九州新聞網(wǎng) 投資界 北京科技創(chuàng)新企業(yè)誠信聯(lián)盟網(wǎng) 中國白銀網(wǎng) 炣燃科技 中企媒資網(wǎng) 中國石油化工集團 中國保利集團公司 東風汽車公司 中國化工集團公司 中國電信集團公司 華為技術(shù)有限公司 廈門銀鷺食品有限公司 中國恒天集團有限公司 濱州東方地毯集團有限公司 大唐電信科技股份有限公司 中國誠通控股集團有限公司 喜來健醫(yī)療器械有限公司 中國能源建設股份有限公司 內(nèi)蒙古伊利實業(yè)集團股份有限公司 中國移動通信集團公司 中國化工集團公司 貴州茅臺酒股份有限公司