2023年物企年報(bào)季結(jié)束，64家上市物企中共有57家按時發(fā)布了“成績單”。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，已披露業(yè)績數(shù)據(jù)的物企平均凈利潤達(dá)2.95億元，同比增長7.27%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。此外，物管行業(yè)在歷經(jīng)兩年多的深度調(diào)整后，七成以上企業(yè)2023年持有現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)正向增長。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物管行業(yè)在2023年呈現(xiàn)出積極向好發(fā)展態(tài)勢的背后，是物企紛紛“剝離”開發(fā)商后獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)的結(jié)果。

盈利水平改善

出現(xiàn)止跌回穩(wěn)信號

2023年，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)仍處于調(diào)整期。但從披露年報(bào)的上市企業(yè)經(jīng)營情況來看，越來越多物企正走上健康穩(wěn)健的經(jīng)營之路。

據(jù)樂居財(cái)經(jīng)研究院發(fā)布的《2023年上市物企研究報(bào)告》，2023年，57家上市物企均有凈現(xiàn)金結(jié)余，合計(jì)總額1230.77億元。其中，萬物云持有現(xiàn)金155.72億元，排名第一，隨后3名分別為碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、保利物業(yè)，均手握超百億元現(xiàn)金。

從增幅來看，近七成物企持有現(xiàn)金實(shí)現(xiàn)正向增長。同時，2023年上市物企的平均凈利潤也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極局面，行業(yè)盈利能力正在提高。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，已披露數(shù)據(jù)的57家企業(yè)平均凈利潤為2.86億元，同比增長23.15%；平均凈利率5.9%，較上年同期提升0.8個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)雙增長。其中，華潤萬象生活以凈利潤29.43億元排名第一，萬物云和恒大物業(yè)分別以20.36億元和15.64億元的成績排名第二和第三。

引人關(guān)注的是，在2021年、2022年蟬聯(lián)物企凈利潤排行榜榜首的碧桂園服務(wù)已跌出前十名。記者注意到，3月初，碧桂園服務(wù)發(fā)布業(yè)績盈警，稱其業(yè)績下降主要是由于進(jìn)行了關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款減值撥備、商譽(yù)及其他無形資產(chǎn)減值計(jì)提，這也意味著碧桂園服務(wù)的凈利潤減少實(shí)際上受到了地產(chǎn)母公司出險(xiǎn)的“拖累”。

獨(dú)立性增強(qiáng)

主動降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)

“2023年至2025年會是物管行業(yè)分水嶺，此岸是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末游，彼岸是基于不動產(chǎn)持有的消費(fèi)。能否達(dá)成行業(yè)從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨(dú)立自主的決心?！比f物云董事長朱保全在業(yè)績發(fā)布會上如是說。

提升獨(dú)立性,是物企免于為地產(chǎn)“輸血”、集中力量提升盈利能力的必經(jīng)之路。多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，過去一年物管行業(yè)的向好發(fā)展，離不開物企在主動降低關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)方面取得的成果。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，共有34家上市物企公布了在管項(xiàng)目中關(guān)聯(lián)方面積情況：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的有15家物企，占比不足五成；60%以上面積來自關(guān)聯(lián)方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

民營頭部物企也拿出了更大決心提升企業(yè)獨(dú)立性。萬物云與萬科的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比連年下降。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開發(fā)商相關(guān)收入后，對收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達(dá)14.5%，毛利增速達(dá)23.7%。

融創(chuàng)服務(wù)非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)也在2023年持續(xù)增長，收入同比增長10%至約64.39億元，占比達(dá)約92%，已成為集團(tuán)收入的主要來源。

新趨勢

輕規(guī)模重服務(wù)

粗放式的增長模式正在被拋棄，高質(zhì)量的多元服務(wù)成為企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。

許多物企正在陸續(xù)退出無利潤或低利潤項(xiàng)目。比如，萬物云年內(nèi)退出盈利能力較低的住宅項(xiàng)目89個；綠城服務(wù)退出部分低質(zhì)項(xiàng)目，合計(jì)在管面積870萬平方米；金科服務(wù)主動退出無利潤或只有利潤無現(xiàn)金流的項(xiàng)目，合計(jì)在管面積1390萬平方米。

另一方面，物企正在積極尋求在社區(qū)增值服務(wù)、非住宅服務(wù)、城市服務(wù)等業(yè)務(wù)方面的突破。

在社區(qū)增值服務(wù)方面，許多房企開始在經(jīng)紀(jì)、新零售、裝修、社區(qū)商業(yè)和智能化等方面發(fā)力。例如，根據(jù)越秀服務(wù)發(fā)布的財(cái)報(bào)，其社區(qū)增值服務(wù)已成為各業(yè)務(wù)板塊中增速最快的業(yè)務(wù)，營收9.32億元，同比增長43.3%。其年報(bào)中稱，向客戶提供多樣化的服務(wù)類型是其實(shí)現(xiàn)凈利潤穩(wěn)步提升的原因之一。

記者注意到，在各企業(yè)業(yè)績發(fā)布會上，其高層都提及提升服務(wù)質(zhì)量、開發(fā)多元業(yè)務(wù)探索新的利潤增長點(diǎn)，并作為其“高質(zhì)量”的表現(xiàn)之一。克而瑞物管認(rèn)為，隨著物業(yè)企業(yè)更加專注于更高質(zhì)量，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。（記者 鹿楊）