南方日報記者 柴亞娟

近段時間，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科債券出現(xiàn)異常波動引發(fā)外界關注。11月6日，萬科與境內(nèi)外金融機構舉行三季度業(yè)績說明會，會上，萬科管理層表示，萬科基本情況無恙，流動性依舊穩(wěn)健；深圳國資委與深鐵表態(tài)堅定支持萬科，并表明已經(jīng)準備好豐富的“工具箱”去應對可能遇到的風險。

11月7日，萬科股債市場出現(xiàn)回升走勢，萬科A開盤走高，以近2%的漲幅領跑，同時，企業(yè)多只債券大漲。顯然，深圳國資委的撐腰幫助萬科度過了眼前的危機，不過從長遠來看，真正解除危機需要的是整個行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和市場信心的修復。

當下，房地產(chǎn)業(yè)進入高質量發(fā)展的轉型期，而房地產(chǎn)新模式的探索是一項系統(tǒng)工程，新舊模式的轉換顯然是一個漫長而痛苦的過程。實際上，早在5年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進入轉型期。萬科的轉型之路究竟走得如何，能否幫助其真正破解信任危機、穿越周期，持續(xù)健康地活下去？

早在5年前就喊出“活下去”的萬科，比同行更早地進入轉型期。 ? ?資料圖片

走過了“交學費”階段

在行業(yè)轉型的艱難時期，萬科財報顯示，公司保持穩(wěn)健，財務狀況良好，經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)14年為正，銷售規(guī)模保持在頭部陣營。今年8月30日發(fā)布的2023年半年報顯示，萬科經(jīng)營服務業(yè)務實現(xiàn)全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%，實現(xiàn)雙位數(shù)增長。

“自今年6月起，泊寓已實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實現(xiàn)累計權益凈利潤回正，預計今年內(nèi)將實現(xiàn)整體盈利?！?0月20日，萬科舉辦的媒體見面會上，泊寓總經(jīng)理胡冬華分享了萬科長租公寓業(yè)務的最新發(fā)展情況。截至目前，泊寓已在19個城市為8.3萬間保障性租賃住房提供運營服務，在市場化運營機構中，納保數(shù)量位居第一。

10月26日，萬科旗下印力集團于消費類基礎設施REITs試點中拔得頭籌，中金印力REIT成為第一批正式進入公開發(fā)布階段的消費類基礎設施公募REITs之一。

當晚，郁亮在微信朋友圈發(fā)文感慨，“REITs對于不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的重要性，類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠實現(xiàn)商業(yè)模式的閉環(huán)。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科將有望真正從開發(fā)商轉變?yōu)椴粍赢a(chǎn)商，也為投資者提供了更多選擇，其深遠影響將隨時間顯示出來?！?/p>

在郁亮看來，萬科的經(jīng)營服務業(yè)務起步比較早，但以前吃掉了很多利潤，如今“學費”終于付完了，不再成為負擔。

“經(jīng)營服務業(yè)務賺的是小錢、長錢和辛苦錢，在短期內(nèi)，對整體盈利表象要有重大改變，還有難度?！庇袅琳f，轉型不是一蹴而就，與開發(fā)業(yè)務不同，經(jīng)營服務業(yè)務是“滾雪球”業(yè)務，給一定的時間，將會對收入、利潤有重大影響?！霸谕獠織l件具備的情況下，萬科會做好準備，也會保持耐心。”

努力熬過轉型“陣痛期”

經(jīng)營服務性業(yè)務實現(xiàn)正向盈利，意味著萬科轉型初見成效，相當于企業(yè)完成減脂、增肌、活血，萬科本應以一個更加健康、飽滿的狀態(tài)應對眼前的挑戰(zhàn)。出乎意料的是，郁亮卻坦白，房地產(chǎn)行業(yè)進入馬拉松“撞墻期”，陣痛比預想的更長、更痛。

馬拉松“撞墻”是指運動員在比賽中必須經(jīng)歷的一段艱難路程，通常發(fā)生在賽程的30公里左右。在這段賽程中，跑者體能嚴重消耗，肌肉酸痛，配速下降，身體到了極限狀態(tài)，甚至失去行動能力，就像“撞墻”一樣。

媒體見面會上，熱愛馬拉松的郁亮以長跑中的身體動能轉換為例，他認為，“今天（房地產(chǎn)市場）的狀態(tài)有點像馬拉松‘撞墻’。身體原來消耗碳水化合物，以糖轉換能量，但跑了30公里之后體內(nèi)的糖基本消耗完了，開始燃燒脂肪轉化能量讓你往前跑。燃燒脂肪轉化比較慢，需要5—10分鐘，這一段時間是最痛苦的，因為糖不夠了，脂肪還沒起來，熬過去就能跑下去?！?/p>

兩年前，行業(yè)剛觸及深水區(qū)時，郁亮對于市場的判斷尚是“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機會”。

“陣痛的壓力對每個人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期?！?/p>

陣痛之后的機會在哪里？

陣痛之后的機會在哪里？萬科認為是與客戶同步發(fā)展，與城市同步發(fā)展。

在10月20日的萬科媒體交流會上，萬科開發(fā)業(yè)務負責人張海認為當前行業(yè)環(huán)境已發(fā)生較大變化，客戶已成為最寶貴的資源。“現(xiàn)階段首先要將基本功練得更好，所謂基本功，首先是按期、保質地將產(chǎn)品交到客戶手中，也包括加強與客戶互動，滿足客戶新的需求?！?/p>

在張?？磥?#xff0c;萬科這些年的種種探索與實踐，都是“推動變化，并成為變化”的過程。郁亮持同樣的觀點，“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)?！痹谒磥?#xff0c;每個企業(yè)都要適應時代的變化，做時代需要的事情，才可能做到成功。

郁亮認為，住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。目前客戶對居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對新需求的市場供應是不充分的。從城市人口增長、改善、更新的需求來看，預計未來住宅建設的中樞值是10億—12億平方米。

“由此來看，現(xiàn)階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平，距離10億—12億平方米的中樞值有較大差距?！庇袅林赋?#xff0c;住房作為居民生活剛需不會消失，需求壓制久了總要釋放出來，市場正在蓄積自發(fā)修復的勢能。

市場到底何時復蘇？郁亮認為，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買，目前還存在的難點是“想買”的問題，需要恢復消費者的信心?！盎謴拖M者的信心，首先需要行業(yè)保持穩(wěn)定，保持行業(yè)穩(wěn)定需要市場各方共同努力，也需要時間。每一輪房地產(chǎn)周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間?！?/p>

“黎明前總是最冷的時候，但還是要對將來有信心?！庇袅帘硎?#xff0c;他相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機會?！案匾氖?#xff0c;當下不必過于悲觀。