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“三升兩降”優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 透視華僑城A穩(wěn)健底色

2023-09-23 10:18 來源:商丘網(wǎng) 次閱讀
 
“三升兩降”優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 透視華僑城A穩(wěn)健底色

  時近秋分,三季度即將收官,樓市關(guān)注度不減。在政策面,7月以來"暖風(fēng)"頻吹:中央政治局會議首次提出適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門明確"認(rèn)房不認(rèn)貸"的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),央行、金融監(jiān)管總局宣布降低購房首付利率……在市場面,信心雖有所恢復(fù),但從各房企半年報(bào)"交卷"結(jié)果看,整體依舊承壓、喜憂參半。

  在一眾房企中,華僑城A(SZ.000069,以下簡稱"華僑城")算不上"巨頭",但也并非"小個子"。近年來,面對泥沙俱下的房地產(chǎn)市場,向來低調(diào)的華僑城也無法"免俗",其毛利率、凈利潤等指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的下探。作為以房地產(chǎn)、文旅為主營業(yè)務(wù)的老牌房企,華僑城從創(chuàng)企至今經(jīng)歷過多個行業(yè)"至暗"時刻,但每次都在急湍中站穩(wěn)了腳跟。"穩(wěn)",是市場對華僑城的普遍印象,其背后疊加著多重標(biāo)簽:央企控股背景、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、規(guī)模中游靠前……這些標(biāo)簽之外,市場更看重的是——華僑城的識變應(yīng)變能力。


深圳的華僑城大廈

  市場評價其來有自。營收增長近兩成,貨幣資金、現(xiàn)金短債比雙升……時值中國改革開放45周年,誕生于深圳特區(qū)的華僑城正積極求變,以更靈活、更穩(wěn)健、更專業(yè)的身姿,探路可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

  更輕、更穩(wěn):資本結(jié)構(gòu)"三升兩降"

  "現(xiàn)金流、現(xiàn)金流,還是現(xiàn)金流。"

  行業(yè)承壓之下,現(xiàn)金流既是市場普遍關(guān)切,也是房企當(dāng)務(wù)之急,已成為懸在各家房企之上的達(dá)摩克利斯之劍。當(dāng)然,觀察房企穩(wěn)健與否,現(xiàn)金流只是其中一塊切片。市場考量的,其實(shí)是包含現(xiàn)金流在內(nèi)的整體資本結(jié)構(gòu)。

  從整體觀察華僑城A半年報(bào),2023年上半年,公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入194.4億元,同比上升19%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額227.7億元、簽約銷售面積108.2萬平方米。根據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示,華僑城全口徑銷售額在各房企中排名第37位,較2022年同期躍升15個位次,行業(yè)地位進(jìn)一步提升。往細(xì)處分析其現(xiàn)金流、負(fù)債規(guī)模與結(jié)構(gòu)等維護(hù),華僑城資本結(jié)構(gòu)正持續(xù)改善,體現(xiàn)在"三升一降"。

  具體而言,今年上半年,華僑城經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額均同比由負(fù)轉(zhuǎn)正,且增幅大于100%;貨幣資金較期初增長27億元,較2022年末增加6.4%。這在上市房企普遍縮表的當(dāng)下,顯得尤為可貴。此外,從償債壓力指標(biāo)來看,剔除受限制現(xiàn)金和預(yù)售監(jiān)管資金,華僑城非受限現(xiàn)金短債比為2.05,較2022年末的1.53上升明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示,110家A股上市房企中,現(xiàn)金短債比小于1倍的共有45家房企,高于2倍的僅42家。華僑城、萬科、保利發(fā)展等16家房企均處于2倍區(qū)間。

  與此同時,從負(fù)債端看,華僑城負(fù)債結(jié)構(gòu)正持續(xù)優(yōu)化,有息負(fù)債總額1343億元,以中長期負(fù)債為主,其中一年內(nèi)以及一至兩年內(nèi)到期債務(wù)占比分別降至12.1%、20.3%。

  現(xiàn)金流充足、負(fù)債結(jié)構(gòu)健康,讓華僑城在行業(yè)整體承壓之下負(fù)擔(dān)"更輕",走得也"更穩(wěn)",為其發(fā)展韌性提供了堅(jiān)實(shí)支撐。這也意味著,在優(yōu)質(zhì)資源獲取等方面,華僑城留有充足的空間和彈性。據(jù)觀察,在經(jīng)歷了一段時間的謹(jǐn)慎投資后,華僑城今年已開始出現(xiàn)"補(bǔ)貨"需求,公司今年以來在成都、佛山、無錫等核心城市核心地段,獲取了多宗開發(fā)用地。1至8月,華僑城在中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額排行中位列第27位,躋身粵港澳大灣區(qū)TOP10。與此相對,市場機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前7月,有六成百強(qiáng)房企尚未拿地。

  更專、更快:專業(yè)化整合煥發(fā)新活力

  水泥樁林立、運(yùn)輸車穿梭,人力機(jī)械齊上陣……這是記者在佛山禪城半月島項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場看到的忙碌場景。據(jù)華僑城佛山城市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,該項(xiàng)目拿地不到2個月,基坑和樁基礎(chǔ)工程相繼取證、破土動工。在深圳前海,由華僑城建設(shè)運(yùn)營的歡樂港灣集聚了"超強(qiáng)"人氣,日接待游客最高超過8萬人次。"我們店平時的人流量大概400人次,日均營業(yè)額3萬元-4萬元。周末以及節(jié)假日,人流量、營業(yè)額都會大幅度增加。"喜茶(歡樂港灣店)店長吳定海說。

  流程更簡、反應(yīng)更快、效率更高、業(yè)務(wù)更專、項(xiàng)目更優(yōu),這是華僑城這些年通過深化改革帶來的"新氣象"。近年來,華僑城實(shí)施專業(yè)化整合,對各業(yè)務(wù)板塊分類歸集、統(tǒng)一管理,旗下各事業(yè)部和城市公司主要負(fù)責(zé)公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù),主題公園、自然人文景區(qū)、商業(yè)、酒店項(xiàng)目則分別由旗下歡樂谷集團(tuán)、旅發(fā)集團(tuán)、商管公司、酒店集團(tuán)等集中管理、一體運(yùn)營。在此基礎(chǔ)上,華僑城各業(yè)務(wù)板塊推進(jìn)精益管理,讓"專業(yè)人辦專業(yè)事",全面提升組織活力和經(jīng)營效能。


深圳歡樂港灣的深圳前海華僑城JW萬豪酒店

  經(jīng)營效率更高。 6月25日,華僑城東莞城市公司松湖原岸項(xiàng)目第二次開盤,勁銷23億。東莞松湖原岸項(xiàng)目位于松山湖北部CBD核心區(qū)域,毗鄰約50萬方的月荷湖,項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃有藝術(shù)展演中心、主題商業(yè)、公寓酒店以及品質(zhì)住宅,是華僑城依湖而造的又一"岸"系湖居產(chǎn)品。華僑城東莞城市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,該項(xiàng)目強(qiáng)化全流程管理,去年6月獲取地塊后,僅用70天取證并開工,從開工到開盤僅6個月。記者注意到,在更早些的4月份,該項(xiàng)目開盤入市即紅盤,開盤當(dāng)日貨值21億的357套房源100%即被選,是東莞市今年首個突破千人登記、公開搖號的選房項(xiàng)目,登頂該市2023年新房首次開盤銷售榜單TOP1。


東莞松湖原岸項(xiàng)目,集商業(yè)地標(biāo)、藝術(shù)展演中心、高級生態(tài)公園、高端住宅于一體。圖為東莞松湖原岸項(xiàng)目效果

  運(yùn)營能力更強(qiáng)。 在房地產(chǎn)開發(fā)成本高企、融資環(huán)境偏緊、整體利潤下滑的背景之下,行業(yè)普遍認(rèn)為,行業(yè)已從"土地紅利""金融紅利"向"管理紅利"時代轉(zhuǎn)變。房企正尋求突破傳統(tǒng)開發(fā)模式。輕資產(chǎn)模式成為轉(zhuǎn)型方向之一,市場上的優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目也成為重點(diǎn)關(guān)注對象。華僑城房地產(chǎn)、文旅兩大主業(yè),均早已在輕資產(chǎn)運(yùn)營模式上有所布局。以今年為例,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),華僑城中標(biāo)深圳前海石公園桂灣段(含雙界河河口)代建代運(yùn)營項(xiàng)目,還與地方政府就長沙文化旅游綜合項(xiàng)目一期(親子樂園)達(dá)成輕資產(chǎn)輸出協(xié)議。此外,截至6月末,華僑城物管項(xiàng)目、管理面積分別較去年增加58個、提升33%。


深圳歡樂谷全新主題區(qū)“迷你世界·冒險山”將于國慶假期開放。圖為“迷你世界·冒險山”園區(qū)實(shí)景

  創(chuàng)新步伐更快。 今年以來,文旅市場復(fù)蘇勢頭強(qiáng)勁,暑期尤為亮眼。今年上半年,華僑城旗下文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客超4400萬人次,同比增長74%。作為華僑城主題公園的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和歸口管理平臺,歡樂谷集團(tuán)持續(xù)以高質(zhì)量供給創(chuàng)造引領(lǐng)新需求,暑期累計(jì)游客接待量同比增長超30%,營業(yè)收入趕超2019年同期水平,多家主題公園關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)創(chuàng)新高。時值歡樂谷品牌25周年,深圳歡樂谷9月19日舉辦發(fā)布會,宣布由歡樂谷與迷你創(chuàng)想共創(chuàng)打造的全球首個迷你世界IP潮玩主題區(qū)"迷你世界·冒險山"將于國慶假期全新開放。"這座占地35000㎡的線下實(shí)景樂園,不僅將為游客帶來現(xiàn)實(shí)世界的趣味冒險體驗(yàn),更大的亮點(diǎn)還在于‘多元宇宙科技'的運(yùn)用。"深圳歡樂谷副總經(jīng)理傅世海介紹。


夜經(jīng)濟(jì)助推文旅消費(fèi)熱。圖為佛山順德歡樂海岸PLUS

  華僑城目前已基本完成存量在運(yùn)營項(xiàng)目的管理重組。公開數(shù)據(jù)顯示,華僑城A已成為社?;鸪謧}最久個股。社?;鹗巧鐣U系膬浠?#xff0c;其資金久期較長且規(guī)模較大,這些特性決定了社?;鸬耐顿Y風(fēng)格以長期價值投資為主。業(yè)內(nèi)人士指出,盡管華僑城今年上半年凈利潤錄得虧損,但虧損正顯著收窄,且瑕不掩瑜,綜合各項(xiàng)指標(biāo)看,其經(jīng)營十分穩(wěn)健。在中國房地產(chǎn)報(bào)統(tǒng)計(jì)的TOP50上市房企權(quán)益銷售比中,華僑城權(quán)益銷售占比77.56%,躋身TOP10行列。"權(quán)益銷售比例越高的房企,鎖定利潤能力更強(qiáng)。"前述業(yè)內(nèi)人士表示。


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