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專家解讀不動(dòng)產(chǎn)登記法征求意見(jiàn)稿 首次提出告知承諾制可確認(rèn)繼承權(quán)

2022-11-14 15:32 來(lái)源:法治日?qǐng)?bào) 次閱讀
 
專家解讀不動(dòng)產(chǎn)登記法征求意見(jiàn)稿 首次提出告知承諾制可確認(rèn)繼承權(quán)

2014年,國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施的民法典也對(duì)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出了新要求。近日,自然資源部發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)登記法(征求意見(jiàn)稿)(以下簡(jiǎn)稱征求意見(jiàn)稿),向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn),為期一個(gè)月。征求意見(jiàn)稿共9章126條,包括總則、登記機(jī)構(gòu)和人員、登記簿和權(quán)屬證書、登記程序、權(quán)利登記等。

  征求意見(jiàn)稿設(shè)計(jì)了哪些主要登記制度?有哪些亮點(diǎn)?征求意見(jiàn)稿的公布是否意味著不動(dòng)產(chǎn)登記立法進(jìn)程的加快?有何意見(jiàn)建議?圍繞這些問(wèn)題,《法治日?qǐng)?bào)》記者采訪了北京理工大學(xué)法學(xué)院教授、民法典研究中心主任孟強(qiáng)和北京市物權(quán)法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)畢文強(qiáng)。

  事關(guān)千家萬(wàn)戶重大利益

  不動(dòng)產(chǎn)登記亟待法治化

  記者:不動(dòng)產(chǎn)登記立法何以如此重要?

  孟強(qiáng):不動(dòng)產(chǎn)是人民群眾最重要的財(cái)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)登記關(guān)系千家萬(wàn)戶的重大財(cái)產(chǎn)利益和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)這種非常重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利,依法通過(guò)登記的方式明確其歸屬,事關(guān)我們每一個(gè)人。從物權(quán)法到民法典,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),一般原則都是采取登記生效制度。比如不動(dòng)產(chǎn)買賣、贈(zèng)與,不辦理轉(zhuǎn)移登記,就是不辦理過(guò)戶,當(dāng)事人之間的約定不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力,受讓方不能取得不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。所以,依法明確登記制度,包括不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、具體登記審查要件、登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等,都需要通過(guò)專門的不動(dòng)產(chǎn)登記法加以具體規(guī)定,保護(hù)交易安全、保護(hù)老百姓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

  畢文強(qiáng):近年來(lái),產(chǎn)權(quán)保護(hù)越來(lái)越重要,國(guó)家越來(lái)越重視不動(dòng)產(chǎn)登記立法工作,制定不動(dòng)產(chǎn)登記法迫在眉睫。

  隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》的頒布實(shí)施,我國(guó)已經(jīng)逐步建立起不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和立法成果,保障了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施。

  新時(shí)代,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作面臨新形勢(shì)、新要求。一方面,隨著改革不斷深入,產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要性與行政法規(guī)、規(guī)章效力層次較低的矛盾日益凸顯;另一方面,各地形成很多好經(jīng)驗(yàn),亟待立法總結(jié)提煉,推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記法治化。

  記者:從不動(dòng)產(chǎn)登記立法進(jìn)程來(lái)看,此次發(fā)布征求意見(jiàn)稿的意義何在?

  孟強(qiáng):2014年,國(guó)務(wù)院頒布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。2015年,中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《生態(tài)文明體制改革總體方案》提出推進(jìn)確權(quán)登記法治化。2016年,《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》要求,進(jìn)一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度,推進(jìn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)法治化。2021年1月1日開(kāi)始實(shí)施的民法典也對(duì)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出新要求。

  從2014年出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》到如今公布征求意見(jiàn)稿,一方面說(shuō)明,在8年時(shí)間里,我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記法治化問(wèn)題上已經(jīng)形成一定的共識(shí),為制定不動(dòng)產(chǎn)登記法打下堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ);另一方面,不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作取得的豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和立法成果,也為制定不動(dòng)產(chǎn)登記法打下堅(jiān)實(shí)的立法基礎(chǔ)。

  因此,征求意見(jiàn)稿的公布,意味著不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定工作已經(jīng)提上立法日程。

  記者:不動(dòng)產(chǎn)登記法預(yù)計(jì)多久能夠出臺(tái)?

  孟強(qiáng):征求意見(jiàn)稿共9章126條,包括總則、登記機(jī)構(gòu)和人員、登記簿和權(quán)屬證書、登記程序、權(quán)利登記等,從內(nèi)容上看已經(jīng)相當(dāng)完善。不動(dòng)產(chǎn)登記法已列入十三屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃一檔項(xiàng)目,所以立法進(jìn)程應(yīng)該會(huì)很快,3至5年內(nèi)就有可能頒布實(shí)施。

  規(guī)定設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記官

  提出不動(dòng)產(chǎn)登記電子化

  記者:與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》相比,征求意見(jiàn)稿最主要的亮點(diǎn)有哪些?

  畢文強(qiáng):從立法目的與立法框架上來(lái)看,征求意見(jiàn)稿在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐基礎(chǔ)上進(jìn)行了系統(tǒng)化梳理,使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度首次有了統(tǒng)一邏輯框架,更具有體系性和實(shí)操性。

  登記的權(quán)利類型增加了。由原來(lái)的9類增加至13類,增加了國(guó)家自然資源所有權(quán)、居住權(quán)、探礦權(quán)和采礦權(quán)以及取水權(quán)。同時(shí)在原有的森林、林木的所有權(quán)的基礎(chǔ)上增加了使用權(quán),土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)增加了土地經(jīng)營(yíng)權(quán),也為可以登記的權(quán)利類型。

  建立不動(dòng)產(chǎn)登記官制度。該法設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記人員職稱,并對(duì)登記機(jī)構(gòu)和登記人員有了明確的要求。登記機(jī)構(gòu)中明確要求就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人并制作詢問(wèn)筆錄,并對(duì)詢問(wèn)內(nèi)容也有專門的條文進(jìn)行了規(guī)定;明確了登記人員的審查義務(wù)及實(shí)地查看義務(wù)。對(duì)登記機(jī)構(gòu)及登記人員的登記工作有了明確系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

  對(duì)登記類型、登記原則、登記的權(quán)利類型均作了細(xì)化的規(guī)定,非常有利于實(shí)際操作。首次明確依申請(qǐng)登記、屬地登記、一體登記、連續(xù)登記的原則,特別是一體登記與連續(xù)登記,對(duì)于有效保護(hù)申請(qǐng)權(quán)益有積極作用。同時(shí)對(duì)于各類型的權(quán)利登記也作了細(xì)化,比如對(duì)因繼承或受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的,細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)繼承權(quán)的依據(jù)類型,如人民法院生效法律文書、告知承諾制、遺產(chǎn)管理人、公證等方式。首次提出告知承諾制可以確認(rèn)繼承權(quán),并對(duì)告知承諾制有部分規(guī)定。

  完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)的權(quán)利登記,有利于鄉(xiāng)村振興與農(nóng)民權(quán)益保護(hù)。進(jìn)一步完善了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記規(guī)范,并對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記確權(quán)也予以規(guī)定,這從法律上進(jìn)一步保護(hù)了農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn),進(jìn)一步維護(hù)了交易安全。同時(shí),對(duì)于宅基地使用權(quán)的完善,也有利于下一步推進(jìn)農(nóng)村宅基地的相關(guān)改革,對(duì)于進(jìn)一步盤活農(nóng)村資產(chǎn)、增加農(nóng)民收益渠道有著較為重要的影響。

  孟強(qiáng):征求意見(jiàn)稿嚴(yán)格落實(shí)民法典關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的一些基本原則和重要制度,使其得以細(xì)化,有利于民法典相關(guān)規(guī)定的落地實(shí)施。

  征求意見(jiàn)稿的內(nèi)容非常豐富,吸收了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施以來(lái)的有益經(jīng)驗(yàn),完善了相關(guān)登記規(guī)則,體現(xiàn)了近年來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中的法治進(jìn)步。

  征求意見(jiàn)稿特別強(qiáng)調(diào)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化,體現(xiàn)了科技發(fā)展的時(shí)代特色。

  征求意見(jiàn)稿體現(xiàn)了民法典和其他法律中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)新類型,使這些權(quán)利能夠進(jìn)行登記。比如,民法典規(guī)定了居住權(quán),征求意見(jiàn)稿明確提出居住權(quán)的登記問(wèn)題。再比如,農(nóng)村土地三權(quán)分置改革以來(lái),土地承包經(jīng)營(yíng)法和民法典中都對(duì)此作了相關(guān)規(guī)定,征求意見(jiàn)稿還對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記規(guī)則進(jìn)行細(xì)化等。

  登記程序應(yīng)盡可能細(xì)致

  權(quán)利行使和救濟(jì)需明確

  記者:您認(rèn)為征求意見(jiàn)稿還有哪些地方需要補(bǔ)充或完善?

  孟強(qiáng):對(duì)于一些重要的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型,例如不動(dòng)產(chǎn)信托登記,征求意見(jiàn)稿沒(méi)有相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)信托法,設(shè)立信托,對(duì)于信托財(cái)產(chǎn),有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記,但征求意見(jiàn)稿并沒(méi)有提到信托登記,這就導(dǎo)致以不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的信托,仍然無(wú)法辦理信托財(cái)產(chǎn)的登記,這對(duì)于信托制度的落地生根、發(fā)揮作用存在不利影響,因此建議草案將不動(dòng)產(chǎn)信托登記納入其中,設(shè)置為登記的一種類型,使信托財(cái)產(chǎn)得以明確歸屬、信托法律關(guān)系得以彰顯。

  此外,不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要是程序性規(guī)定,目的是建立其保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的具體規(guī)范流程。不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)當(dāng)盡量貼合實(shí)際、具有可操作性、可執(zhí)行性。因此,建議征求意見(jiàn)稿應(yīng)當(dāng)將登記程序盡可能規(guī)定得細(xì)致詳盡,才有利于登記部門的實(shí)務(wù)操作,也有利于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利行使和救濟(jì)。

  畢文強(qiáng):征求意見(jiàn)稿第十六條、第十七條、第十八條對(duì)于首次提出的登記代理制度、登記責(zé)任保險(xiǎn)、登記賠償基金,需要進(jìn)一步完善。

  建議征求意見(jiàn)稿補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記與確定權(quán)利(確權(quán))的區(qū)別,登記機(jī)構(gòu)只對(duì)權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)予以登記。對(duì)于有權(quán)屬爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的確定可以明確申請(qǐng)人的救濟(jì)途徑。

  征求意見(jiàn)稿第二十九條規(guī)定,自然人處分不動(dòng)產(chǎn),委托代理人申請(qǐng)登記的,授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)見(jiàn)證。建議對(duì)如何見(jiàn)證作出說(shuō)明。

  對(duì)權(quán)利人忘記注銷或不注銷,建議法律有明確規(guī)定權(quán)利滅失情形或可以依職權(quán)注銷。(本報(bào)記者 陳磊)


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