作為廈門市重點招商引資項目——廈門永青樂竺影視文創(chuàng)園曾得到了時任廈門市委書記及湖里區(qū)領導的高度重視，在廈門市兩會的政府工作報告中，市領導對于該影視文創(chuàng)園項目落地廈門也給予充分肯定。但在之后的兩年多時間，影視文創(chuàng)園的擁有方——廈門永青樂竺影視文化傳播有限公司（以下簡稱永青樂竺公司）卻遭遇了意外：一直無法實際進入文創(chuàng)園經(jīng)營、被拖欠巨額租金，甚至還被租賃公司告上法庭，法院在一審判決中要求永青樂竺公司須向租賃公司支付680萬元違約金。

　　依靠政策東風，重點招商項目落地老舊工業(yè)園

　　廈門經(jīng)濟特區(qū)成立于1980年，經(jīng)過43年的高速發(fā)展，廈門也從當初的小漁港一躍成為國內(nèi)外知名城市，其中的變化也是滄海變桑田，原來的農(nóng)田變成了后來的工業(yè)園區(qū)，而工業(yè)園區(qū)的周邊早已是高樓林立、車水馬龍，原來的老舊工業(yè)廠房現(xiàn)在顯然已經(jīng)不適合繼續(xù)做廠房使用，那市區(qū)的老舊工業(yè)廠房應該如何處理？這個問題成了廈門乃至全國面臨的新問題。

　　能不能在不改變土地和房產(chǎn)性質(zhì)的前提下，響應中央號召，來一次騰籠換鳥？即“著力推動產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，充分發(fā)揮創(chuàng)新驅(qū)動作用，走綠色發(fā)展之路，努力實現(xiàn)鳳凰涅槃。”將制造加工產(chǎn)業(yè)遷出，引入更符合時代發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)各方共贏，以實現(xiàn)老舊工業(yè)廠房的鳳凰涅槃？

　　據(jù)相關(guān)文件顯示，2019年國務院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》中明確：“鼓勵經(jīng)驗困難的傳統(tǒng)百貨、大型體育場館、老舊工業(yè)廠房等改造為商業(yè)綜合體、消費體驗中心、健身休閑娛樂中心等多功能、綜合性新性消費載體?！崩吓f工業(yè)廠房，若是打造得當，說他們是文旅產(chǎn)業(yè)的金礦也不夸張。以上海為例，最初2005年的18個文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園中有16個是老舊工廠改造而成。

　　永青樂竺公司總經(jīng)理李波濤告訴媒體，2020年，廈門市委書記率隊在杭州召開招商座談會。會上，廈門市、湖里區(qū)領導均熱情邀請浙江的影視公司到廈門發(fā)展影視及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過積極磋商，雙方最終決定將影視文創(chuàng)項目落戶在廈門市湖里區(qū)的老舊工業(yè)廠房，以實現(xiàn)老舊工業(yè)廠房“騰籠換鳥、鳳凰涅槃”的目標。

　　2020年5月10日，永青樂竺公司與廈門萬利達集團就其所擁有的工業(yè)廠房簽訂《房屋租賃合同》，同年9月29日，湖里區(qū)政府針對永青樂竺影視文創(chuàng)園召開專項會議，參加該專項會議的部門有：區(qū)政府辦、區(qū)文旅局、區(qū)商務局、區(qū)建設局、區(qū)市政園林局、區(qū)城市管理局、市資源規(guī)劃局直屬分局、區(qū)消防大隊、區(qū)市場管理監(jiān)督局、區(qū)發(fā)改委、項目所在地的街道領導等，同時以《會議紀要》的形式明確：萬利達工業(yè)園更名為“永青樂竺影視文創(chuàng)園”，原來的工業(yè)廠房作為影視文創(chuàng)園對外出租運營，至此，作為廈門市重點招商引資項目，永青樂竺影視文創(chuàng)園正式落戶廈門。

　　企業(yè)出現(xiàn)糾紛，租賃方擅自租賃部分用地影響使用

　　就在永青樂竺公司準備在廈門一展身手之際，一家自稱深圳第一商務子公司的宇軒逸公司主動找上門來，聲稱在經(jīng)營文化產(chǎn)業(yè)園方面很有經(jīng)驗和實力，愿意在影視文創(chuàng)園項目上進行合作。經(jīng)過協(xié)商，雙方簽訂協(xié)議，永青樂竺公司將影視文創(chuàng)園部分面積租賃給宇軒逸公司。

　　但之后不久，永青樂竺公司稱對方陸續(xù)出現(xiàn)惡意違約的行為：一是宇軒逸公司未經(jīng)永青樂竺公司允許，擅自將原定由永青樂竺公司入駐使用的1000㎡辦公面積租賃出去，致使后者一直無法入駐文創(chuàng)園。二是宇軒逸公司以湖里區(qū)政府批準的影視文創(chuàng)園手續(xù)無效為借口，拒絕支付其所租賃部分的租金。

　　對于宇軒逸公司聲稱的影視文創(chuàng)園手續(xù)無效的說法，永青樂竺公司方面稱完全與事實不符，因為在廈門市湖里區(qū)政府的《會議紀要》里，已經(jīng)對影視文創(chuàng)園的合法性給予了確認，且有區(qū)里十幾個部門參加了這次會議，《會議紀要》明確：萬利達工業(yè)園更名為“永青樂竺影視文創(chuàng)園”、萬利達的工業(yè)廠房作為影視文創(chuàng)園對外出租運營。但宇軒逸公司卻向湖里區(qū)法院提起訴訟。

　　在永青樂竺公司看來，宇軒逸公司其目的就是想以此拖延時間，以繼續(xù)向廣大租戶收取租金從而達到謀取巨額利益的目的。為了維護自身權(quán)益，永青樂竺公司毅然提起反訴，要求宇軒逸公司：支付租金、賠償違約金、停止向租戶收取租金、將園區(qū)的運營權(quán)交還給永青樂竺公司。

　　法院一審判決：永青樂竺公司沒有完成物業(yè)性質(zhì)的變更

　　2022年7月8日，案件在廈門市湖里法院開庭，因為雙方都有新的證據(jù)補充，法院于11月11日安排了二次開庭。

　　2022年12月28日，法院作出一審判決，認定永青樂竺公司沒有完成物業(yè)性質(zhì)的變更，應向宇軒逸公司支付違約金680萬元。

　　對于法官的一審判決，永青樂竺公司提出了不同意見：首先，永青樂竺公司和宇軒逸公司所簽訂合同中約定的是“物業(yè)使用性質(zhì)變更”，“物業(yè)性質(zhì)”和“物業(yè)使用性質(zhì)”有本質(zhì)區(qū)別，永青樂竺公司從來沒有承諾過要把老舊工業(yè)廠房的土地用途更改為商業(yè)用地。其次，湖里區(qū)政府的專項會議紀要中明確：萬利達工業(yè)園更名為“永青樂竺影視文創(chuàng)園”、萬利達的工業(yè)廠房作為影視文創(chuàng)園對外出租運營。再次，宇軒逸公司在現(xiàn)場的招商運營情況良好，其公司運營負責人也在法庭上承認其招商率達到87%。

　　永青樂竺公司表示，為維護公司的正當權(quán)益，已向廈門市中級人民法院提起上訴。

　　法學專家論證：“永青樂竺”不存在違約情形

　　此案也引起了社會各界尤其是法律界的廣泛關(guān)注。2023年1月8日，中國人民大學法學院教授、中國人民大學民商事法律科學研究中心主任、中國民法研究會副會長楊立新，北京大學法學院院長潘劍鋒，中國政法大學民商經(jīng)濟法學院教授、中國法學會民法研究會副會長李永軍，全國人大法工委民法室原巡視員、中國法學會民事訴訟法學研究會常務理事、中國政法大學兼職教授扈紀華等專家就本案召開了專家論證會。參與論證的專家在詳細了解本案全部事實，并認真研究了當事人提供的案件證據(jù)材料的基礎上，經(jīng)過深入討論，提出了綜合意見，其中包括：

　　永青樂竺公司已經(jīng)履行了“變更物業(yè)使用性質(zhì)”的合同義務?！秴f(xié)議書》第十二條第一款中約定，“甲方即永青樂竺公司負責在協(xié)議簽訂后盡快變更物業(yè)使用性質(zhì)可用于辦公、酒店、娛樂、餐飲及其他商業(yè)租賃，以使乙方即宇軒逸公司招商工作能夠順利進行而不會影響經(jīng)營利潤”。專家們一致認為，永青樂竺公司已經(jīng)履行了“盡快變更物業(yè)使用性質(zhì)”的合同義務，理由如下：其一，“變更物業(yè)使用性質(zhì)”的主體只能是政府，永青樂竺公司沒有這個權(quán)力，只有當?shù)卣凑障嚓P(guān)程序進行。其二，根據(jù)《湖里區(qū)影視文化招商組會議紀要》（[2020]5號）、以及政府信息網(wǎng)公開的信息《廈門市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)閩臺（廈門）文化產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)二期項目改造建設審核審批意見的通知》，本案合同項下的工業(yè)園區(qū)的物業(yè)使用性質(zhì)于2020年9月29日已調(diào)整為商業(yè)用途，合同約定的目的已經(jīng)實現(xiàn)。其三，宇軒逸公司自始至終在園區(qū)內(nèi)正常經(jīng)營“永青樂竺影視文創(chuàng)園”項目的房屋租賃業(yè)務，已完成絕大部分房屋及場地的租賃，屬于經(jīng)營狀況良好。綜上，參會專家明確指出：永青樂竺公司已履行相關(guān)合同約定的義務，不存在違約的情形。

　　誰輸誰贏未定，案件已經(jīng)進入廈門中院審理當中

　　針對兩家企業(yè)的糾紛，記者采訪了一審法院的相關(guān)法官，提出了關(guān)于雙方是否為租賃關(guān)系、影視文創(chuàng)園物業(yè)使用性質(zhì)和永青樂竺公司法人是誰的問題。法院方面回應記者說：他那邊也不是完全的勝訴方，也沒有對另一方有不公正的裁決，即使是有定案的東西，也應該尊重法院的判決。如果對判決書有看不明白的，可以來法院咨詢，我們也會釋法答疑。現(xiàn)在永青樂竺公司已上訴，該案件已在廈門市中院進行審理，還沒有生效，還在正常的程序中。

　　宇軒逸公司從2020年5月份開始，就一直負責這個項目招商、運營、物業(yè)、裝修等，記者隨即聯(lián)系了代表該公司負責永青樂竺影視文創(chuàng)園項目管理的鄭總監(jiān)，他向記者表示：“因為我們本身不是做文創(chuàng)園的，也不是很內(nèi)行，我們是做酒店管理和物業(yè)管理的，這個原來叫萬利達的地方，我們也不清楚他原來性質(zhì)是工業(yè)的。因為他們是政府的重點招商引資，所以我們才會跟他簽的合同。其實說白了，我們也是沒有考察好，就相信對方的一邊支持，就把錢投到這個園區(qū)去了，因為我們是做配套。對他們影視公司來講，這三年疫情可能也比較困難，再投資去做這個也有難度。我們相信法院的公正判決，但這個可能要等兩三個月?！?/p>

　　隨后記者問到永青樂竺公司，總經(jīng)理李波濤說：我公司與宇軒逸公司所簽訂的《協(xié)議書》第一頁中明確約定：“甲方向乙方對租賃房屋的權(quán)屬情況、現(xiàn)狀以及各項前期手續(xù)作了充分的介紹，乙方愿意依現(xiàn)狀承接經(jīng)營”。

　　作為廈門市重點招商引資的影視文創(chuàng)項目，廈門永青樂竺影視文創(chuàng)園的發(fā)展運營，始終牽動著社會各界尤其是影視行業(yè)的神經(jīng)。如今卻因為租賃欠款問題，陷入了復雜的訴訟過程。這其實并不是一家公司的經(jīng)濟損失問題，更是一個影視文創(chuàng)行業(yè)的風向標。眼下，這個問題已經(jīng)引起了行業(yè)的廣泛熱議。此案最終結(jié)果如何，媒體將繼續(xù)關(guān)注。