近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會,就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。倪虹強調(diào),要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
在業(yè)內(nèi)人士看來,住建部此次表態(tài),釋放了超預(yù)期的政策調(diào)整積極信號。
首套房首付比例
或再降低
此次住建部給出的三大政策優(yōu)化方向,被業(yè)內(nèi)看作是重磅利好,對于接下來各地政策調(diào)整具有關(guān)鍵性的指導意義。
比如,作為直接影響購房成本的關(guān)鍵變量,購房首付比例甚至比房貸利率本身影響還要大。在當前購房者入市意愿偏弱的情況下,降低購房首付比例已成為政策重要發(fā)力方向。
在易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進看來,當前,很多城市沒有把首付比例降低到20%,且房貸利率依然高于4%。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計,全國20個重點城市首套房首付比例主要分為三檔,即35%、30%和20%。城市能級越高,首付比例越高;城市能級越低,首付比例越低。具體城市看,北京和上海的首付比例最高,為35%。廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例為30%。
“目前,大部分非限購城市首套房最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行,但對于核心一二線城市,首套房最低首付比例大多仍不低于30%?!痹谄桨沧C券房地產(chǎn)首席分析師楊侃看來,此次住建部提出“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率”,可以說超出市場預(yù)期,有利于降低購房者置業(yè)成本,若后續(xù)落地執(zhí)行,將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。
從貸款利率角度來說,據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示,2023年7月份,百城首套主流房貸利率平均為3.90%,二套主流房貸利率平均為4.81%。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示,短期來看,預(yù)計一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率,首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限。同時,一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。
“認房不用認貸”
可促進改善性需求釋放
在此次住建部提及的三項政策中,最為業(yè)內(nèi)及購房者所關(guān)注的,莫過于“認房不用認貸”政策。
所謂“認房不用認貸”,其實是指商業(yè)銀行在確定貸款比例時,只按照家庭名下是否有房來認定,不管購房家庭是否有住房貸款記錄。
貝殼研究院認為,回顧我國2010年以來至今的兩輪完整的房地產(chǎn)調(diào)控周期,當市場過熱時,“認房又認貸”政策的出臺從市場預(yù)期和實際購買力兩方面壓降市場溫度;反之,當市場低迷時,優(yōu)化首套房認定標準會激活市場。
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計,自去年以來,包括鄭州、杭州、南京等在內(nèi)的超20個城市優(yōu)化“認房又認貸”政策,但是一線城市和部分重點二線城市仍然嚴格執(zhí)行“認房又認貸”的政策,如北京首套房首付比例基本在35%,房貸利率在4.75%,而二套房首付比例能達到70%,房貸利率在5.25%,對于想要購買二套房的購房者來說壓力較大。
“若是取消‘認房又認貸’,意味著購買二套房就可以按照首套房標準執(zhí)行,對于改善性客戶來說可謂是一個重磅利好,大大降低購房成本,減輕還款壓力,促進改善性需求釋放?!敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄說。
陳文靜認為,隨著此次住建部提出個人住房貸款“認房不用認貸”,預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化,一線城市亦存在調(diào)整空間。值得關(guān)注的是,武漢、青島等城市的二環(huán)內(nèi)或主城區(qū)限購,非限購區(qū)域首套首付已降至20%,限購區(qū)的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。
展望后市,陳文靜認為,除了此次住建部提到的三個政策調(diào)整方向外,預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化,如優(yōu)化限價政策,讓價格回歸市場;優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策,“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”幫助一二線城市郊區(qū)去庫存;優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>
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