2023年3月，對走過30余年的碧桂園而言，是重要的時間節(jié)點：此前低調(diào)到全網(wǎng)難見公開報道的楊惠妍走到臺前，執(zhí)掌公司經(jīng)營，甚至亮相2022年業(yè)績交流會，自信從容地談其對公司中長期戰(zhàn)略、開發(fā)業(yè)務(wù)和第二增長曲線以及“家族企業(yè)”的看法。另一方面，這也是碧桂園成功穿越2022年低谷、筑底向上的新開始。 ?

后疫情時代的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其2022年的中國房地產(chǎn)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)雜化，市場紅利逐漸消退，行業(yè)走到了艱難的轉(zhuǎn)折點，有玩家偃旗息鼓宣布退出，也有玩家逆流中趁勢而上。這樣的市場環(huán)境下，碧桂園期內(nèi)共實現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約3574.7億元，權(quán)益合同銷售面積約4450萬平方米。全年總?cè)セ蔬_(dá)65%，權(quán)益回款金額約人民幣3324.8億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)7年達(dá)到90%以上。年內(nèi)，集團(tuán)實現(xiàn)收入約人民幣4303.7億元，毛利328.8億元，公司股東應(yīng)占核心凈利潤約人民幣26.1億元，取得這樣的成績來之不易。行業(yè)下行時期更顯穩(wěn)健底色。 ?

民企標(biāo)桿 重筑行業(yè)信心 ?

在2022年，帶民營房企身份的公司常常需要自證其穩(wěn)健程度，和別的已爆雷房企有什么區(qū)別?？梢钥吹?#xff0c;碧桂園正用諸多行動來重筑行業(yè)信心。財報顯示，截至2022年底，碧桂園賬面現(xiàn)金余額1475.5億元，與中期基本持平；現(xiàn)金短債比維持在1.6倍左右，短期償債無憂，屬行業(yè)較優(yōu)水平。而且碧桂園凈負(fù)債率進(jìn)一步下降至40%，達(dá)到近十年以來的最低值。此外，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率從2020年中期的81%持續(xù)下降至69.4%，低于70%的水平。 ?

此外，碧桂園也是經(jīng)監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)認(rèn)證的優(yōu)質(zhì)示范性房企，受益于“四支箭”等政策改善融資條件。在保證所有到期債券剛性兌付的同時，是行業(yè)為數(shù)不多能夠完成多品種融資發(fā)行的優(yōu)質(zhì)民營房企。截至2022年底，其總借貸余額為2713.1億元，同比下降14.7%，尤其是境內(nèi)融資成本從2019年底至2022年末累計下降119個基點。2022年，碧桂園在政府監(jiān)管部門支持下合計發(fā)行公司債、中票、可轉(zhuǎn)債、ABS等產(chǎn)品近百億元，完成3次股權(quán)融資共獲得約115億港元，并獲得工商銀行等10家銀行總計逾3000億元的綜合授信支持。到了2023年，公司在境內(nèi)發(fā)行本金總額為200億元的中期票據(jù)也已獲準(zhǔn)注冊，還是獲批儲架式注冊發(fā)行額度最高的民營房企，186億公司債的發(fā)行計劃已獲上交所受理。 ?

融資端爭先破冰，不僅是監(jiān)管部門看到碧桂園的安全基本面，還是金融機(jī)構(gòu)用腳、用錢投票的結(jié)果。除此之外，如期保交付已經(jīng)成為企業(yè)必須穩(wěn)固打牢的基石，主動擔(dān)當(dāng)企業(yè)責(zé)任，讓購房者放心。2022年，碧桂園累計交付1384個批次共計近70萬套房屋，覆蓋全國30個省市255個城市，其中281個項目更實現(xiàn)了交付即辦證，積極調(diào)動資金和資源推動項目進(jìn)度，全力以赴保質(zhì)量、保交付，兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾。 ?

重啟拿地 進(jìn)軍一二線 ?

銷售保持韌性，以及債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化給了碧桂園重啟投資、尋求新發(fā)展的底氣。 ?3月23日下午，2023年北京第一批次供地，熱門地塊朱辛莊0028吸引了42家房企參拍，碧桂園也在搖號列表之中。一周后，杭州第二批次掛出的10宗地塊，碧桂園便參與了世紀(jì)城、寧圍北及浦沿三宗地塊的搖號。此時還能在土地市場拿地，說明一家房企手上有富余的資金、具備一定投資能力，更彰顯出它持續(xù)看好房地產(chǎn)行業(yè)、對后市充滿信心的態(tài)度。2022年房地產(chǎn)市場低迷，為更好保障經(jīng)營安全，碧桂園著重圍繞現(xiàn)金流核心管理目標(biāo)，重點做好供銷回支投的閉環(huán)管理，并嚴(yán)格實行以銷定產(chǎn)，同時審慎精準(zhǔn)投資、階段性大幅減少拿地，僅在佛山、張家口、蘭州等地獲取低溢價率的9宗土地，權(quán)益地價約人民幣61億元，其中71%分布在一二線城市。 ?

年報顯示，期末碧桂園位于中國內(nèi)地的權(quán)益可售資源約9555億元，另有潛在權(quán)益可售資源約2528億元，合計約1.2萬億元，其中75%的權(quán)益可售資源位于長三角/珠三角/環(huán)渤海等五大都市圈，能對公司未來業(yè)績形成有力支撐。 ?楊惠妍在業(yè)績會上表示，目前房地產(chǎn)依然是支柱行業(yè)，未來碧桂園的戰(zhàn)略方向仍然是行穩(wěn)致遠(yuǎn)。碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜表示，目前整個市場仍處在筑底復(fù)蘇的階段，“上半年，一線、強(qiáng)二線市場在逐漸地筑底復(fù)蘇，預(yù)計全年三四線城市和弱二線城市是筑底的城市?！北坦饒@會在市場曲線的右側(cè)開啟土地獲取，預(yù)期會持續(xù)觀望，另外全年拿地預(yù)算會相對保守。 ?

他指出，公司今年不會定一個十分確定的要投資出去的資金量，會更注重投資質(zhì)量。具體的工作重心，是對土地儲備進(jìn)行系統(tǒng)性調(diào)整?！叭木€市場波動性比較大，穩(wěn)定性弱于一二線，尤其一二線的強(qiáng)一線，強(qiáng)二線城市熱點的地區(qū)?！背坦忪媳硎?#xff0c;碧桂園今年的投資方向聚焦在一二線核心城市和三四線城市核心區(qū)位。具體而言，公司將從原先的偏重三四線布局，轉(zhuǎn)向一二線和三四線“五五開”的布局。 ?

錨定第二曲線 碧桂園再出發(fā) ?開發(fā)業(yè)務(wù)為規(guī)模打好基礎(chǔ)，債務(wù)穩(wěn)健事關(guān)生存問題，而多元化業(yè)務(wù)則是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和再出發(fā)、再發(fā)展的重要命題。 ?近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機(jī)遇。 ?

碧桂園仍在探尋市場的新機(jī)會。去年，其研發(fā)費用約21.64億元，截至2023年1月，已有33款博智林建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)超600個項目，累計應(yīng)用施工面積超1000萬平方米，還有超1000項發(fā)明專利?！拔飿I(yè)和教育已經(jīng)上市，不需要大股東參與日常經(jīng)營管理，所以現(xiàn)在除了把重資產(chǎn)做好外，我們現(xiàn)在大部分精力是放在代管代建和科技建造上，這兩塊是碧桂園現(xiàn)在新業(yè)務(wù)的重點?？平w系，將是我們的第二增長曲線。”楊惠妍認(rèn)為，從成本和效率和安全性上來看，科技建造都是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式的最優(yōu)解，一旦做成也會成為企業(yè)競爭壁壘。未來，公司會更多應(yīng)用人工智能來應(yīng)對建筑行業(yè)人員老齡化的問題及消費者對可持續(xù)生態(tài)環(huán)境提出的更高要求。 ?

從2021年下半年開始，綠城管理、藍(lán)綠雙城、金地等代建老玩家的隊列后面，出現(xiàn)了碧桂園、世茂、華潤、龍湖、旭輝等一大批開發(fā)商的身影，60余家房企宣布進(jìn)軍代建行業(yè)。碧桂園也在積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，對接市場需求，全力參與保障性住房等代管代建，穩(wěn)步推進(jìn)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，培養(yǎng)新的業(yè)務(wù)增長點。 ?

一方面，積極和地方政府尤其是40個有籌建保障性租賃住房指標(biāo)的城市接觸，參與保租房、安居房和共有產(chǎn)權(quán)住房三類保障房的建設(shè)?？梢院献鏖_發(fā)，也可以代管代建。另一方面，2021年下半年以來，國企唱主角，許多城投為防流拍、保地價，承接了不少地塊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年城投在公開市場拿地的占比已大幅上升至40%，而許多拿地的地方平臺公司、主導(dǎo)保障房建設(shè)的地方政府本身缺乏管理建設(shè)能力，加上接管保交樓工作的紓困需求增多，由此產(chǎn)生的代管代建需求，將是未來兩到三年的市場機(jī)會點。

碧桂園其實布局代管代建市場已超過7年，累計承接項目超過150個，累計代管面積近1300萬平方米。2022年以來，碧桂園共獲取5個代管代建項目，預(yù)計貨值85億元。業(yè)績會上，有記者向楊惠妍提問，怎么看待這個再出發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)和再出發(fā)的碧桂園？楊惠妍笑著說，這個問題的確比較大，并條分縷析地說出自己地看法。宏觀環(huán)境，無論是國際或是國內(nèi)形勢都在調(diào)整，此時內(nèi)部一定要穩(wěn)，所以碧桂園將來3~5年的發(fā)展戰(zhàn)略是行穩(wěn)致遠(yuǎn)，這是主基調(diào)。 ?因此，碧桂園要圍繞著資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表做好管理，同時圍繞市場，包括競爭對手和客戶，做戰(zhàn)略提升。具體來說，市場布局要從三四線向一二線慢慢轉(zhuǎn)，讓資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更健康，有利于在經(jīng)濟(jì)周期波動時，讓公司相對更穩(wěn)定一些。 ?

楊惠妍強(qiáng)調(diào)要夯實兩個核心競爭力，一個是產(chǎn)品力，另一個是成本力。進(jìn)軍一二線后，碧桂園上一年年末已經(jīng)組了一個非常豪華、專業(yè)的團(tuán)隊，專門針對一二線去研發(fā)產(chǎn)品，不單單是傳統(tǒng)概念里的戶型提升或材料提升，而是從客戶第一次接觸到銷售，到最后房子交付，后續(xù)物業(yè)管理的服務(wù)等，提供全鏈條的產(chǎn)品力提升，這可能需要花2~3年時間才有機(jī)會變成行業(yè)里面做得最優(yōu)的。 ?

“我們要做出很好的產(chǎn)品，又賣得相對便宜，同時公司又有合適的利潤，碧桂園可以健康持續(xù)地發(fā)展，能吸引更多優(yōu)秀的人一起為這個事業(yè)共同努力?！边@是楊惠妍上任后首次表露公司發(fā)展的中長期遠(yuǎn)景。