2021年物管行業(yè)的并購大戲,在2022年繼續(xù)上演。
新年伊始,上市僅一年的華潤萬象生活打響了并購第一槍。緊接著,1月7日晚間,與萬物云一樣多年稱不上市的龍湖智創(chuàng)生活向港交所遞交招股書。隨后,1月12日,麗水錦茂企業(yè)管理工作室等轉讓鄭州智萍企業(yè)管理有限責任公司100%股權,上海永升物業(yè)管理有限公司接盤。
“傳統(tǒng)第三方物業(yè)公司靠自身發(fā)展面臨項目拓展天花板,成本每年攀升,傳統(tǒng)基礎物業(yè)費單價增長卻較慢,因此只有靠不斷發(fā)展壯大,才能在競爭中保證生存?!钡谝惶酱骶S斯華北區(qū)估價部負責人、高級董事胡建明向《證券日報》記者表示,物管公司發(fā)展壯大的途徑通常有兩條,一是靠公司內部資本積累,實現(xiàn)漸進式成長;二是通過公司并購,快速擴展資本規(guī)模,實現(xiàn)跨越式發(fā)展。依據國外公司發(fā)展歷程,大公司幾乎都是通過某種程度或形式的兼并收購才成長起來的。
克而瑞物管通過對市場公開披露信息(含非上市企業(yè))監(jiān)測發(fā)現(xiàn),2021年,物管行業(yè)發(fā)生的企業(yè)并購案涉及金額已超過400億元,這個數值是2020年的四倍。
頭部物管企業(yè)并購加速
眾所周知,物管行業(yè)是從服務于房地產開發(fā)業(yè)務逐漸獨立而走向資本市場的。截至2021年底,全國上市物管公司達55家,隨著頭部物管企業(yè)加快從房企拆分上市進程,行業(yè)迎來“大魚吃小魚”的新競爭格局。
克而瑞物管數據系統(tǒng)CPIC監(jiān)測顯示,2021年,物管企業(yè)的前10門檻值大幅提升,企業(yè)要進入行業(yè)發(fā)展前10名,在管面積值要達到2.70億平方米以上,這與2020年的數值相比,前10門檻提升8300萬平方米,增幅為44.39%。
在2021年全年并購案涉資超過400億元的市場環(huán)境中,頭部物管企業(yè)快速壯大,涉及并購方包括碧桂園服務、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、萬物云等在內33家物管企業(yè)。比如,碧桂園服務2021年啟動了三筆大手筆并購,分別是以54.32億元收購藍光嘉寶服務股權、以不超過100億元收購富力物業(yè)以及以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。單單這三筆,碧桂園服務就花了187億元,約占2021年內物管行業(yè)收并購總金額比重的47%,幾乎占據了半壁江山。
從2022年開年物管企業(yè)的上述資本動作來看,并購依然在加速啟動?!笆詹①彽膬?yōu)勢與慣常運營發(fā)展相比,可以大大削減投資時間、快速實現(xiàn)規(guī)模擴張、產生業(yè)務協(xié)同效應以及借此削減對現(xiàn)有業(yè)務的依靠,降低經營風險?!焙鲗Α蹲C券日報》記者表示。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴也表示,物管企業(yè)收并購大潮背后顯現(xiàn)出三大發(fā)展邏輯:第一,政策利好的背景下,物管企業(yè)迎來收并購窗口期,而資本的持續(xù)涌入支撐了企業(yè)的收并購意愿;第二,收并購有利于物管企業(yè)的規(guī)模擴張與戰(zhàn)略發(fā)展;第三,收并購可以反哺物管企業(yè)在資本市場的競爭優(yōu)勢。
行業(yè)集中度將加劇
當前,由于地產開發(fā)業(yè)務規(guī)模增速持續(xù)放緩,天花板將至,無生存壓力的房企不得不提前布局第二增長曲線,而物管板塊是財務收入較為穩(wěn)定,資本市場目前較為認可的可拆分業(yè)務,自然是房企的首選分拆上市業(yè)務。
有研究機構稱,2021年,新赴港遞交IPO申請物管企業(yè)數量高達36家,新增上市物管企業(yè)僅14家,上市平均用時已延長至190天,相較于2020年拉長51.2天。目前55家上市物管企業(yè)總市值6500億港元,而在2021年內,這一市值曾高達萬億港元,相當于下降超過三成。
但這并未影響部分物管企業(yè)加快上市融資,從而加速實現(xiàn)并購擴張的目的?!皬囊呀浬鲜械奈锕芷髽I(yè)來看,上市后融資加快,為在當下地產正值寒冬之際低價收購資產提供了資金?!庇袠I(yè)內分析師向《證券日報》記者表示,相較于房地產行業(yè)融資收緊的大環(huán)境,當前物管企業(yè)上市籌資相對輕松,資本的密集涌入加速了物管行業(yè)的整合、分化。
據克而瑞統(tǒng)計,2021年共有8家上市物管企業(yè)發(fā)起11項配售或者可轉債券,募集資金凈額達345.67億港元。而這些資金,多用于收并購。
目前,物管行業(yè)陸續(xù)得到國家多個政策支持,成為房企布局“第二增長曲線”的重要選擇。同時,部分房地產開發(fā)商出現(xiàn)流動性問題,其可能出售旗下優(yōu)勢的物管資產來度過低谷,這給急于擴規(guī)模的物管企業(yè)帶來增量機遇。
“當下依然屬于物管企業(yè)收并購的窗口期?!敝兄秆芯吭何飿I(yè)事業(yè)部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者表示,但需審慎考慮兩大因素:第一,地產行業(yè)承壓,物管企業(yè)合約面積增長的不確定性增大,因此,在收并購時應多加考慮被收購企業(yè)未來業(yè)績的可實現(xiàn)性,進而商定交易價格;第二,當前地產行業(yè)尚未出現(xiàn)春暖花開的跡象,作為關聯(lián)企業(yè)的物業(yè)公司,其運營情況也有可能出現(xiàn)某些不確定性,因此企業(yè)在收并購時應在整體風險可控下進行并購,從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
牛曉娟同時表示:“并購加速了行業(yè)整合,為整個行業(yè)帶來諸多變數和不確定性,但有一點可以確定,整個市場的集中度會顯著提升?!?/p>
物管企業(yè)規(guī)??焖贁U張背后也面臨發(fā)展新命題??硕鸱治鰩熣J為,一方面,企業(yè)的大量收并購帶來了人才稀釋、品牌管理等問題,這為企業(yè)持續(xù)盈利帶來了不確定性;另一方面,頭部企業(yè)定位早已超出傳統(tǒng)物業(yè)服務范疇,更偏重于“空間”管理服務,但截至目前,物管公司傳統(tǒng)業(yè)務之外的盈利模式仍未明晰,盈利更是有限。如何解決這些新命題,尚待觀察。(本報記者 王麗新)
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